나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513281 [2] 인천광역시 남동구 서창동 665 서창먹거리타운 1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 서창동 소재 '만월중학교' 남서측 인근에 위치하는 '서창 먹거리타운' 1동 내에 소재하며, 인근일대는 상업용부동산, 주거용부동산 등이 혼재하는 간선도로 후면 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약2km 지점에 신천I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지상5층건 내 1층 103호(기호(1)), 104호(기호(2))로서 외벽 : 복합판넬, 돌붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시 창호 등.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(공실)로 이용중임. 기호(2): 근린생활시설(해동부동산)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사장방형 토지로서 대체로 평지이며, 근린생활시설 및 자동차관련시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭8미터, 서남측 및 북서측으로 각각 폭10미터, 동북측으로 폭12미터 정도의 포장도로에 4면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창2공공주택 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한 구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2011.12.27 변경승인)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-02-17)( 문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(2019-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(역사문화환 경 보존지역(문의: 문화관광과 032-453-2134))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한 함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.) ))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

- 사건번호: 인천지방법원 2025타경513281 (2)

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 채권자: 파주농업협동조합 (추정)

- 특이사항: 공동담보

1.2. 물건 상세 정보

- 소재지: 인천광역시 남동구 서창동 665 서창먹거리타운 1동 1층 104호

- 용도: 근린상가

- 감정가: 508,000,000원

- 토지면적: 12.87㎡ (약 3.89평)

- 토지지분: 12.871㎡ (약 3.89평)

- 건물면적: 39.99㎡ (약 12.10평)

- 건물지분: 39.99㎡

- 건물구조: 일반철골구조 기타지붕 (5층 건물 내 1층 104호)

- 이용상태: 근린생활시설 (해동부동산 이용 중)

1.3. 기타 정보

- 건축물 주요 용도 (건축물대장상): 자동차관련시설 (현황: 근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

- 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창 먹거리타운' 1동 1층 104호에 위치함.

- '만월중학교' 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 상업용 및 주거용 부동산이 혼재하는 지역임.

- 해당 지역은 최근 주민들의 힐링 공간으로 정비된 녹지 공간이 조성되어 있음.

2.2. 교통망

- 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리함.

- 북동측 약 2km 거리에 신천IC가 위치하여 광역 접근성이 양호함.

2.3. 도로 상황

- 남동측으로 폭 8미터, 서남측 및 북서측으로 각각 폭 10미터, 동북측으로 폭 12미터 정도의 포장도로에 4면이 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

- 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지 및 건물이 일괄 매각 대상임.

- 등기부등본상 권리관계는 다음과 같음.

* 말소기준권리: 파주농업협동조합 근저당 (접수일자: 2024-01-31)

* 기타 권리: 롯데카드 가압류, 주식회사 케이뱅크 가압류, 파주농업협동조합 임의경매 개시결정 등기 등 다수의 권리가 존재하나 모두 말소 예정임.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

- 을4 접수일자 2024-01-31 근저당권 (파주농업협동조합, 744,000,000원)이 말소기준권리임.

- 매각으로 인해 본 물건에 등기된 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 분석

- 임차인: 김순종

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2024-11-12

- 확정일자: (없음)

- 배당신고일자: (없음)

- 대항력: 없음

- 비고: (없음)

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 보증금 회수에 대한 절차적 불확실성이 존재할 수 있으므로, 명도 과정에서 법적 검토가 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

- 등기부채권 총액: 799,010,979원 (근저당 744,000,000원 + 가압류 12,819,515원 + 가압류 42,191,464원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

- 본 물건은 '서창 먹거리타운' 내에 위치하며, 주변은 상업용 및 주거용 부동산이 혼재된 지역임.

- 먹거리 타운이라는 명칭에서 알 수 있듯이, 다양한 식당 및 상업 시설이 밀집되어 있어 유동인구 확보에 유리한 입지임.

4.2. 업종 및 경쟁 환경

- 주변에는 족발, 곱창, 칼국수, 카페 등 다양한 업종의 식당 및 소매점들이 운영 중임.

- 경쟁 환경은 해당 상권 내에서 활발할 것으로 예상되나, '먹거리타운'이라는 특성상 집객 효과가 기대됨.

4.3. 토지이용계획 및 규제

- 본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역이며, 서창2공공주택 지구단위계획구역에 해당함. [cite: Provided data]

- 또한, 소로1류, 소로2류, 중로3류 등의 도로 관련 구역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역임. [cite: Provided data]

- 가축사육제한 구역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등에 한함) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음. [cite: Provided data]

5. 생활정보

5.1. 교육시설

- 단지 북서측 인근에 만월중학교가 위치하여 학생들을 위한 교육 환경이 마련되어 있음.

5.2. 편의 및 문화시설

- '서창 먹거리타운' 내 다수의 식당과 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높음.

- 서창동 일대에는 주민들이 이용할 수 있는 녹지 및 휴식 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 제공함.

5.3. 의료시설

- 주변 검색 결과에서 요양기관 등이 일부 확인되나, 직접적인 종합병원이나 대형 병원 정보는 명확히 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

- 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무 불이행 시 담보물의 가치에 따라 추가적인 영향이 있을 수 있음. [cite: Provided data]

6.2. 임차인 관련 이슈

- 임차인 김순종은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 명도 과정에서 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 공실 및 시장 상황

- 같은 건물 내 103호가 공실로 파악되어, 해당 상권의 수요 및 공실률에 대한 면밀한 조사가 필요함. [cite: Provided data]

6.4. 규제 및 제한사항

- 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 여러 규제가 존재하여 건축 및 용도 변경 시 제한이 따를 수 있음. [cite: Provided data]

7. 종합 의견

- 본 물건은 인천광역시 남동구 서창동의 '서창 먹거리타운'에 위치한 근린상가로, 주변 주거 단지와 함께 상업 시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통이 편리합니다. '먹거리타운'이라는 입지적 장점과 함께 만월중학교, 녹지 공간 등이 인접하여 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점, 임차인의 권리관계, 인근 공실 발생 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 또한, 다수의 토지이용계획 및 제한사항은 향후 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- '서창 먹거리타운' 내 위치하여 상권 활성화 및 유동인구 확보에 유리함.

- 주변 배후 주거 단지 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 기대 가능.

- 쾌적한 녹지 공간 조성으로 정주 여건 개선 효과.

9. 예상 입찰가

- 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 적정 입찰가 산출을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 공실률, 향후 개발 가능성, 명도 비용 등을 포함한 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.