나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33202 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-23 휴스테이2차 2동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""소사구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 ""소사역""이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제203호로서,
(사용승인 : 2017.12.15.)
외벽 : 외장타일, 인조석 붙임 등
창호 : PVC새시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형에 가까운 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-23번지 소재 휴스테이2차 2동 2층 203호 다세대주택입니다.

부천지원 2025타경33202 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 260,000,000원이며, 토지 면적은 37.52㎡(약 11.35평), 건물 면적은 56.60㎡(약 17.12평)입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 본 경매 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며 HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, 주위 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

"소사구청" 북동측 인근에 자리하고 있어 행정 편의성이 양호한 편입니다.

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 "소사역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 9일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑9)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 등기부등본상 확인되지 않으며, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기"가 명시되어 있으나, "주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서 조항이 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 해당 주택임차권의 권리자는 최 (보증금 283,000,000원, 전입일 2021-12-31)입니다.

가장 중요한 권리사항은 '대항력 있는 임차인' 윤 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2021-11-22)의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 명도 진행 시 법적 절차 및 시간 소요가 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 괴안동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다수의 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

"소사역"을 중심으로 한 역세권 지역의 개발 가능성과 함께, 주변 지역의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 4일 거래된 1994년식 다세대주택(약 11평)이 100,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 909만원)

- 2025년 12월 2일 거래된 2003년식 다세대주택(약 15평)이 142,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 947만원)

본건 휴스테이2차는 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 연식에 따른 차이를 고려하면 유사 물건 대비 높은 시세 형성이 가능할 것으로 예상됩니다. 감정가 260,000,000원(약 17평 기준 평당 약 1,529만원)은 신축 건물임을 감안할 때 적정 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로, 2017년 12월 15일 사용승인을 받았습니다.

외벽은 외장타일, 인조석 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC새시 창호로 시공되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

인접 도로상태는 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. (외부 지도 서비스 검색 결과)

특별히 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. (외부 지도 서비스 검색 결과)

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인 윤 '의 존재입니다. 보증금 0원, 차임 0원임에도 불구하고 법적인 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 점유자와의 협상 또는 법적 절차 진행에 따른 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 최 임차인의 권리(2.83억원)는 소멸될 것으로 예상되지만, 관련 서류의 법적 효력 및 최종 처리 과정을 명확히 확인해야 합니다.

등기부 채권 총액(약 2.9억원)이 감정가(2.6억원)보다 높은 점은 경매 절차 상 채권 변제율과 관련이 있을 수 있으나, 통상적인 강제경매의 경우 매각으로 소멸되는 권리가 많으므로 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2017년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 소사역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

감정평가액은 260,000,000원으로 책정되었으나, 최근 시장 거래 사례와 비교 시 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중인 점은 명도 시 발생할 수 있는 불확실성을 내포하고 있어, 입찰 전 철저한 권리관계 및 현장 조사, 그리고 명도 계획 수립이 필수적입니다.

HUG 관련 임차권은 소멸될 가능성이 높으나, 이 또한 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2017년 준공)로 향후 건물 가치 상승 및 안정적인 임대 수요 확보가 용이합니다.

소사역 역세권으로 교통 편의성이 우수하며, 주변 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

대항력 있는 임차인의 존재는 리스크 요인이지만, 이를 적극적으로 관리하고 명도 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 산정 시, 시세차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

HUG 관련 채무가 정리될 경우, 인수 부담이 줄어들어 투자 매력도가 높아집니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원입니다.

최근 유사 연식 및 면적의 실거래가가 평당 약 900만원대임을 고려할 때, 본 건의 감정가는 신축임을 감안하여 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 큰 위험 요소인 '대항력 있는 임차인 윤 '의 명도 관련 불확실성(시간 및 비용 발생 가능성)을 고려해야 합니다.

HUG 관련 보증금 283,000,000원은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높지만, 명도 과정의 어려움은 여전히 존재합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 명도 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 약 75% ~ 80% 수준인 195,000,000원 ~ 208,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

보수적인 접근으로 약 200,000,000원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.