나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33224 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 328-17 아워홈 102동 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 5층 502호로서,
외벽 : 미장스톤 및 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비. 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-390호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>



(2)
제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새싹유치원-부천교
육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33224 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 328-17 아워홈 102동 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 건축연도: 2016년

* 감정가: 213,000,000원

* 토지면적: 27.10㎡ (약 8.19평)

* 토지지분: 27.1㎡ (약 8.19평)

* 건물면적: 49.65㎡ (약 15.02평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 49.65㎡ (약 15.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전체적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 부천대학교 주변으로 대중교통 이용이 편리한 점을 확인할 수 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-390호선)(접합)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(두리유치원, 부천대학교, 심곡초등학교 등), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 04월 07일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경33224)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, '물건명세서'에 따르면 을구 순위 5번 주택임차권(주택도시보증공사, 2.2억원)이 있으나, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 본 건의 낙찰자는 해당 임차권에 따른 보증금을 인수하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박선영)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-27

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 사항 있으며, 말소 동의 확약서 제출로 낙찰자 인수 부담 없음.

* 총 채권액: 220,000,000원

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련하여 등기부 상 을구 5번 주택임차권 등기가 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 편의시설: 인근에 '부천대학교'가 위치하여 젊은 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 부천대학교, 심곡초등학교, 두리유치원 등이 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 진행하였으나, 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항이 있으나, 이는 등기부상 말소 동의 확약서 제출로 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 확약서의 효력 및 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 보고서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 내부 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 부동산 규제 지역: 과밀억제권역에 해당하여 향후 부동산 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 대학가 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1,300만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 데이터를 기반으로 한 시세 분석 시 다소 차이가 존재합니다. 권리 관계상 HUG의 임차권이 등기되어 있으나, 말소 동의 확약서 제출로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, HUG 관련 조건 변경 및 임대 관계 미상 등은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공) 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 부천대학교 인근으로 임대 수요 꾸준할 것으로 예상.

* 대중교통 및 도로 접근성 우수.

* 권리관계 명확하여 명도 용이성 기대 (HUG 확약서 기반).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 213,000,000원

* 최근 실거래가 분석 결과:

* 31.01㎡(약 9.4평) 거래가 8,300만원 (약 883만원/평)

* 71.1㎡(약 21.5평) 거래가 18,000만원 (약 837만원/평)

* 71.28㎡(약 21.5평) 거래가 23,500만원 (약 1,088만원/평)

* 본건 면적(49.65㎡, 약 15.02평)과 건물 연식(2016년)을 고려할 때, 시장 시세는 평당 약 800만원~1,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 단, 감정가가 2억 1,300만원으로 책정되었으며, HUG 보증금액(2.2억원)과 유사한 수준임을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 권리 인수 부담이 없는 점과 신축 연식의 이점을 고려하여, 감정가의 85%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 195,000,000원 (1억 8,500만원 ~ 1억 9,500만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.