나이스옥션 법원경매 고양 2024타경71045 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1524 하이파크시티일산아이파크1단지 103동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움감정 · 평가일 2024.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "광성드림학교" 서측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 아파트 내 제6층 제603호로,

외부 : 몰탈 위 페인팅 마감, 일부 석재붙임 마감 등,

내부 : 벽지도배 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 "건물개황도" 참조)로 이용중임.

설비내역

소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-02-28) , 지구단위계획구역(덕이도시개발), 가축사육제한구역(2019
-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 준보전산지<산
지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부와의 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.


등기사항전부증명서상 대지권이 미등기 되어 있으나, 적정 대지권이 배분될 것을 바탕으로
감정평가하였으니, 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2026. 5. 13.자 일산서구청의 사실조회서에 의하면 전 소유자인 홍성우, 이낸시가 납부하였다는 토지, 건물의 취득세납부확인서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2024타경71045 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1524 하이파크시티일산아이파크1단지 103동 6층603호

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 기본 정보

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 아파트 내 제6층 제603호

준공일: 2011년 01월 14일

1.3. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적: 0.00㎡ (토지 제시외면적 0.00㎡ 포함)

토지지분: 0㎡

건물면적: 124.88㎡ (건물 제시외면적 0.00㎡ 포함)

건물지분: 124.8758㎡

평형 환산: 약 37.77평 (124.88㎡ 기준)

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 519,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 대지권미등기, 유동화물건

주의사항:

대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 평가되었음.

2026년 5월 13일자 일산서구청의 사실조회서에 따르면, 전 소유자인 홍성우, 이낸시가 납부한 토지 및 건물의 취득세 납부 확인서가 제출되었음.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 이용 현황

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "광성드림학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거지대임.

토지는 인접도로 및 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 편의성은 보통 수준임.

아파트 단지 내 도로를 통해 공도와 연결됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본상 권리관계 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2020년 2월 25일자 우리은행 근저당권 (채권액 187,000,000원)

말소되는 권리:

* 2020년 2월 25일자 우리은행 근저당권 (말소기준권리)

* 2024년 4월 25일자 장세하 주택임차권 (채권액 470,000,000원)

* 2024년 4월 4일자 신한은행 가압류 (채권액 47,572,884원)

* 2024년 5월 27일자 케이에프더블유이사공삼유동화전문 임의경매 (채권액 163,277,371원)

* 2025년 6월 9일자 주택도시보증공사 강제경매 (채권액 미기재)

낙찰 시 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음 (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 인수 보증금)

* 임차인: 주택도시보증공사(장세하)

보증금: 470,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-22

확정일자: 2022-03-22

배당신고일자: 2024-04-25

대항력: 없음

비고: 등기부등본상 주택임차권(을7)은 말소되었으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음.

3.3. 권리분석 요약 (낙찰 시 권리 소멸 여부)

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰과 동시에 모두 말소될 예정임.

임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않음.

따라서, 본 물건은 권리상 깨끗하게 인수될 가능성이 높음.

4. 시세 및 상권 분석

4.1. 최근 매매 시세 동향 (면적별 비교)

본건과 동일 면적(124.88㎡, 약 37.77평) 아파트의 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 4월 21일: 15층, 470,000,000원 (124.9597㎡)

* 2026년 5월 2일: 2층, 430,000,000원 (124.8758㎡)

* 2026년 5월 1일: 1층, 425,000,000원 (84.9898㎡ - 비교적 작은 면적)

최근 동일 면적대의 실거래가는 4억 3천만원 ~ 4억 7천만원 수준으로 형성되어 있음.

4.2. 최근 전월세 시세 동향

본건과 유사 면적(124㎡대)의 전월세 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 6월 29일: 10층, 보증금 34,650,000원 (월세 0원) (84.9898㎡)

* 2026년 6월 20일: 5층, 보증금 38,000,000원 (월세 0원) (124.8758㎡)

* 2026년 5월 13일: 22층, 보증금 36,500,000원 (월세 0원) (124.9597㎡)

전월세는 보증금 3천만원 ~ 4천만원 수준으로 형성되어 있으며, 월세 거래는 없는 것으로 보임.

4.3. 아파트 단지 정보 및 특징

단지명: 하이파크시티일산아이파크1단지

총 세대수: 693세대

총 동수: 8동

최고층/최저층: 28층 / 2층

건축 연도: 2011년

주차 대수: 총 1221대 (세대당 약 1.76대)

단지 내 기반 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

5. 생활 정보

5.1. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 단지 내에 위치하여 편리한 생활이 가능함.

지하 전기차 충전기 25대 보유.

5.2. 주변 생활 편의시설

단지 주변으로 학교, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.3. 주변 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 단지 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않음. 주거 환경이 양호한 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크 및 고려사항

6.1. 대지권 미등기 문제

대지권이 등기되지 않은 상태이지만, 감정평가 시 대지권 가격이 포함되었고, 전 소유자의 취득세 납부 확인서가 제출되는 등 문제 해결 가능성이 보임. 다만, 소유권 이전 등기 시 대지권 관련 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 중복 사건 및 유동화 물건

중복 사건 및 유동화 물건으로 분류되어 있어, 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 염두에 두어야 함. (단, 현재 등기부상 주요 권리는 말소 예정)

6.3. 기타 사항 (취득세 납부 확인 등)

전 소유자의 취득세 납부 확인서 제출은 긍정적인 신호이나, 대지권 미등기 해소 과정 및 관련 서류의 정확성 검토가 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 하이파크시티일산아이파크1단지 내 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있음. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보임. 다만, 대지권 미등기 상태와 중복 사건, 유동화 물건이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함. 최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 유리할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 전체 권리 말소 예정으로 인수 부담이 적음.

* 대지권 미등기 문제 해결 시 안정적인 부동산 가치 확보 가능.

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 주거 환경 우수.

* 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 519,000,000원

최근 실거래가 (124.88㎡ 기준): 430,000,000원 ~ 470,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원 (대항력 없음)

최근 실거래가 하단과 단지 내 층수, 물건의 특이사항(대지권 미등기 등)을 고려하여, 합리적인 입찰가는 450,000,000원 ~ 470,000,000원 사이로 예상됨.

본 건의 보증금 인수 부담이 없고, 대지권 미등기 해소 가능성이 긍정적으로 평가되므로, 시장 가격 범위 내에서 신중한 입찰 접근이 필요함.

예상 입찰가: 460,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.