나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50789 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 12층1207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 왕운중학교 서측인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생황시설 등이 소재하며 주변환경은 보통시됨.

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬래브지붕 17층중 12층 1207호로 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 붙임등 마감. 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

아파트로 이용중

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 난방설비, 승강기 등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복4차서 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조례동 766 :자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 근린공원(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 전세권설정 등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50789 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 101동 12층1207호

용도: 아파트

감정가: 65,000,000원

토지면적: 13.44㎡ (약 4.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.37㎡ (약 10.99평) - 전용면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 순천시 조례동에 위치하며, 왕운중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 남측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 현재 소유권은 김호동에게 있으며, 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. 말소기준권리로는 2023년 3월 23일 접수된 신재경 명의의 전세권 설정(을7)이 확인되며, 해당 권리는 말소될 예정입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 채권자 신OO에 의한 임의경매 개시 결정 (2026-06-18)

* 국민건강보험공단의 압류 (2026-06-25)

임차인 현황:

* 임차인: 신재경 (이름: 신 )

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-23

* 배당신고일자: 2026-06-18

* 대항력: 있음

말소기준권리인 전세권(을7)은 말소 예정이나, 임차인 신재경은 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 다만, 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 전세권 설정이 말소기준권리로서 매각으로 소멸되기 때문일 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 권리행사에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

단지 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, NC백화점 순천점 및 킴스클럽 등이 도보 거리에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. (Source: 6, 8)

1.4. 생활정보

* 교육시설: 순천왕운중학교가 인근에 위치하며, 순천비봉초등학교, 순천강남여자고등학교 등도 교육 인프라를 형성하고 있습니다. (Source: 5)

* 편의시설: NC백화점 순천점, 킴스클럽, 카페루고, 더카페 등 다양한 쇼핑 및 편의시설이 단지 주변에 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. (Source: 5, 6, 8)

* 교통: 대상까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (Source: 2)

* 기타: 순천 법원, 조례호수공원이 인근에 위치하여 행정 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다. (Source: 6, 8)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 신재경은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 6,800만원이 있으나, 현재 정보상 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다. 그러나 임차인의 권리관계는 복잡할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 근린공원, 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다. (Source: 2)

* 건물 노후: 본 건물은 1992년 준공되어 30년 이상 경과한 노후 아파트입니다. (Source: 5)

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다. 왕운중학교 인근에 위치하며, NC백화점 등 쇼핑 시설 접근성이 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지이용계획 상 일부 저촉 사항, 건물의 노후도 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 권리분석상 임차인 보증금 인수분은 없으나, 이에 대한 추가적인 법률 검토와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업 시설 및 교통망이 잘 구축되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 우수한 학군: 왕운중학교 및 비봉초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 감정가가 65,000,000원으로, 주변 시세 대비 잠재적 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 65,000,000원을 기준으로 산정합니다. 인수 보증금이 없는 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지이용계획상의 제약, 건물의 노후도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율 및 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현재 유사 평형의 다른 경매 물건들은 감정가가 5,500만원에서 7,400만원 사이로 다양하게 분포되어 있습니다. (Source: 5)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.