나이스옥션 법원경매 청주 2026타경232 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 1603 봉명신라아파트 2동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2026.08.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "봉정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 내 1층 106호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 마감. 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며 일반적인 관리상태 대비 불량함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 , 주거용지(공동주택용지, 건폐율 20%이하, 용적률 230% 이하, 높이 최고 25층이하, 건축한계선 6m), 지구단위계획구역(봉명지구), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,, 상대보호구역(유동유치원 , 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(유동유치원 , 청주교육지원청체육건강과(043-299- 3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경232 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 1603 봉명신라아파트 2동 1층106호

* 용도: 아파트

* 감정가: 112,000,000원

* 토지면적: 55.25㎡ (약 16.71평)

* 건물면적: 66.87㎡ (약 20.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "봉정초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트 단지, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 및 생활 편의 시설 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량의 단지 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 건축 관련 제한사항(건폐율 20% 이하, 용적률 230% 이하, 높이 최고 25층 이하, 건축한계선 6m)이 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(봉명지구)에 속하며, 일부 도로(소로2류, 중로2류, 중로3류)와 저촉되는 부분이 있습니다.

* 법적 제한: 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 상대보호구역(유동유치원), 절대보호구역(유동유치원)에 해당합니다.

* 주변 시설: 봉정초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지도 검색 결과, 유해하거나 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 7월 7일 신한은행 근저당권 (을12)이 본건 경매의 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 인수하여 부담해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 파악되었습니다. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 김창복 (1991년 7월 11일), 박기연 (2010년 4월 27일)

* 근저당: 신한은행 (2014년 7월 7일, 57,600,000원), 신한은행 (2015년 5월 20일, 28,500,000원) - 말소기준권리

* 압류: 동청주세무서 (2018년 8월 3일), 청주세무서 (2019년 1월 30일), 국민건강보험공단 (2020년 8월 21일, 2021년 11월 25일), 청주시 (2021년 11월 29일, 2024년 11월 4일) - 모두 말소 처리됨

* 임의경매 개시결정: 신한은행 (2026년 6월 19일, 48,717,010원) - 본 경매의 근거

* 등기부상 채권 총액: 86,100,000원

1.3. 상권분석

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 2월 19일 거래: 전용면적 29.25㎡, 3층, 4350만원 (평당 약 148,718원)

* 2026년 7월 21일 거래: 전용면적 34.2㎡, 2층, 5300만원 (평당 약 154,970원)

* 2026년 7월 21일 거래: 전용면적 29.25㎡, 2층, 4300만원 (평당 약 147,009원)

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례는 본건(건물면적 66.87㎡, 약 20.23평)보다 작은 전용면적 29.25㎡ ~ 34.2㎡ (약 8.85평 ~ 10.35평)의 거래 건들입니다.

* 이를 기준으로 산출된 평당 가격대는 약 147,000원 ~ 155,000원 수준입니다.

* 본건 건물면적 66.87㎡ (약 20.23평)에 이 평당 단가를 단순 적용 시, 예상 시세는 약 9750만원 ~ 10200만원 범위로 추정됩니다.

* 이는 감정가 112,000,000원보다 낮은 수준이며, 소형 평형 거래를 기반으로 한 추정치이므로 본건의 실제 시장 가치와는 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트 중 2동 1층 106호입니다.

* 마감 상태: 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용 현황: 아파트로 이용 중이나, 전반적인 관리 상태가 일반적인 수준보다 불량한 것으로 평가됩니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보: 봉명신라아파트는 1985년 11월에 사용승인된 아파트로, 총 3개 동, 180세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 관리 상태: "일반적인 관리상태 대비 불량함"으로 명시되어 있어, 매수 후 내부 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 단지 일부가 도로 계획에 저촉되어 향후 재개발이나 증축 등에서의 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 해당 물건은 유동화 자산으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과는 다른 특성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 봉명동에 위치한 신라아파트 2동 1층 106호로, 주변에 학교와 상업 시설이 있어 생활이 편리한 입지입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리 사항은 없으므로 법적인 부담은 없습니다. 그러나 건물 내외부의 관리 상태가 좋지 않은 점은 주의해야 할 사항이며, 이는 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다. 최근 소형 평형의 매매 시세를 고려할 때, 감정가가 현재 시장 가격 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 아파트, 상가, 학교 등이 주변에 있어 주거 편의성이 양호합니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 112,000,000원입니다.

* 최근 소형 평형(29.25㎡, 34.2㎡)의 매매 시세를 분석한 결과, 본건(66.87㎡)의 추정 시장 가치는 약 97,500,000원 ~ 102,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 또한, 건물의 관리 상태가 불량하여 수리 비용 발생이 예상되므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 93.7% 수준으로, 시장 가치와 건물 상태를 종합적으로 고려한 금액입니다. (단, 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.