나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31472 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 272-10 한울아파트 3층에이동301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 다수의 버스노선 및 지하철역(원종역/서해선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물내의 제3층 제에이동301호로서, (사용승인 : 2018.10.22) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (별지 "건축물현황도(내부구조도)" 참조.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등 부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 로폭 약 6미터 및 15미터의 포장도로에 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(원종역세권 지구단위계획 구역), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2026타경31472 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 272-10 한울아파트 3층 에이동301호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제3층 에이동301호 (사용승인: 2018.10.22)

토지 이용 상태: 가로장방형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 주상용건물의 건부지로 이용중임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 274,000,000원

토지면적: 12.87㎡ (약 3.90평)

토지지분: 12.87㎡ (약 3.90평)

건물면적: 64.71㎡ (약 19.58평) (전용면적 기준)

건물지분: 64.71㎡ (약 19.58평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 다수의 버스노선 및 지하철역(원종역/서해선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

2.3. 주변 시설

주변에 오정초등학교가 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 을3 근저당 (김포파주인삼농업협동조합, 168,000,000원, 2024.02.27)

경매개시결정: 갑9 강제경매 (서울보증보험, 243,747,944원, 2026.06.18)

기타 등기 내역: 소유권이전, 소유권이전(신탁등기말소), 가압류, 주택임차권, 압류 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 972,114,696원 (말소기준권리 포함 후순위 총액)

3.2. 임차인 현황

* 김호형

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-04-14

대항력: 없음

비고:

* 한국토지주택공사

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-12

확정일자: 2023-09-26

배당신고일자: 2025-11-14

대항력: 없음

비고: (주택임차권 등기 말소 예정)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오정초등학교 인근으로, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 상업지역입니다. 원종역세권 지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되며, 오피스텔로서 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육: 오정초등학교 등 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 다수의 버스 노선과 서해선 원종역 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

SGI 인수조건 변경 사항이 존재하므로, 정확한 인수 조건 및 변경 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 법규 및 토지이용계획

본건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(원종역세권), 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정이 되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역이므로 취득 시 허가 절차를 확인해야 하며, 기타 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 신축급 오피스텔로, 사용승인일(2018.10.22)이 비교적 최신이며 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가(274,000,000원)는 최근 실거래가(270,000,000원~275,000,000원) 범위 내에 있으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항 및 복합적인 토지이용계획상의 규제 사항을 충분히 검토하여 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 원종역세권 개발 계획과 연계한 미래 가치 상승 기대.

* 사용승인 5년 내외의 신축급 오피스텔로 하자 보수 부담이 적음.

* 권리상 인수 부담금(임차보증금)이 없어 명확한 투자 금액 산정 가능.

* 안정적인 임대 수요 확보가 가능한 역세권 오피스텔.

9. 예상 입찰가

감정가: 274,000,000원

최근 실거래가: 270,000,000원 ~ 275,000,000원 (2024년~2026년)

인수 보증금: 0원

현 시세 및 경매 상황을 종합적으로 고려할 때, 최근 최고 실거래가 수준 또는 감정가 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.