나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50703 [1] 서울특별시 은평구 진관동 84 은평뉴타운우물골 236동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 '은평메디텍고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선' 구파발역' 등이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 제8층 제801호로서, (사용승인일:2010.01.15) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: - 창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 화재탐지 및 경보시설, 주 차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지대에 조성된 부정형 토지로서, 아파트, 제1종근린생활시설 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통해 진출입하며, 단지내 도로는 외곽공도에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭12m ~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역<군사 기지 및 군사시설 보호법>,도시개발구역<도시개발법>, 재정비촉진지구(2023-11-28)<도시재정 비촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50703 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 진관동 84 은평뉴타운우물골 236동 8층801호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제8층 제801호

사용승인일: 2010년 01월 15일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 149.47㎡ (약 45.22평)

토지 지분: 149.466㎡ (약 45.22평)

건물 면적: 167.71㎡ (약 50.73평) (분양 면적)

건물 지분: 167.71㎡ (약 50.73평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 1,370,000,000원 (13억 7천만원)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 진관동 소재 '은평메디텍고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 '구파발역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류 및 중로3류 도로에 접합되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 토지거래허가구역(지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가 대상 용도: 아파트, 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 재정비촉진지구, 도시개발구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을16 근저당권 (2022년 05월 10일, 테크메이트코리아대부주식회사, 440,700,000원)

3.2. 인수되는 권리

을24 주택임차권 (2024년 03월 25일, 김규)

보증금 700,000,000원, 대항력 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김규)

보증금: 700,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 03월 16일

확정일자: 2020년 03월 16일

배당신고일자: 2024년 03월 25일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 700,000,000원.

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 주택임차권(을24), 근저당권(을16, 을21), 근저당권부 채권질권설정(을16-1, 을21-2), 압류(갑6, 갑9, 갑11, 갑12), 가압류(갑13) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 은평구 진관동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 개발 가능성

본 건은 재정비촉진지구, 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 주거 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 3호선 구파발역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

5.3. 단지 정보

본 건이 속한 은평뉴타운우물골 단지는 2010년 준공된 아파트 단지입니다. (건축물대장 상 236동)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

7억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 등 특정 거래 대상자의 경우 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로, 관련 규정을 확인해야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.3. 개발 관련 규제

재정비촉진지구, 도시개발구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 진관동의 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 재정비촉진지구, 도시개발구역 지정 등으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 그러나, 7억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 해당 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 토지거래허가구역 및 각종 개발 관련 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 은평뉴타운 지역의 지속적인 개발 계획 및 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 투자 안정성.

* 인수되는 임차인 보증금을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,370,000,000원 (13억 7천만원)

최근 시장 조사 결과, 유사 면적 (134.43㎡) 아파트의 매매가가 2026년 5-6월 기준 11억 원 ~ 12억 5천만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 전용 면적(167.71㎡)은 이보다 크므로, 이를 고려할 때 예상 시세는 약 15억 6천만원 ~ 16억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나, 본 건은 7억 원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 존재합니다. 따라서, 예상 입찰가는 본 건의 시장 가치에서 인수해야 할 임차인 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 합니다.

추정 시장가치: 약 16억 0천만원

인수 보증금: 7억 0천만원

위 산정 방식에 따르면, 최대 입찰가는 약 9억 원 (16억 0천만원 - 7억 0천만원)으로 계산됩니다.

이는 현재 감정가(13억 7천만원)보다 현저히 낮은 금액으로, 본 건의 경매 진행 시 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다고 판단되거나, 추가적인 권리 분석을 통해 인수 부담이 경감될 여지가 있다면 입찰가를 재산정해야 합니다.

현재 정보만으로는 감정가 수준에서 낙찰될 경우, 인수하는 임차인 보증금으로 인해 추가적인 재정적 부담이 발생할 가능성이 높으므로, 면밀한 권리 분석 및 현장 조사, 그리고 예상되는 총 매수 비용을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.