나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50686 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 36-17 리젠트 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오 피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역, 버스정류장이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층 내 7층 705호로서, 외벽 : 치장석 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : PVC샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, 스프링쿨러, 방송설비, CCTV, 주차타워 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 주거·상업·업무용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측과 북측의 약 30~35미터, 3미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보 호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계 약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12 .31.))임. 기호(2) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보 호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계 약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12 .31.)), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50686 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 36-17 리젠트 7층 705호

용도: 오피스텔

건물 전용면적: 21.44㎡ (약 6.49평)

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

감정가: 250,000,000 원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(응암역) 및 버스정류장이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 내 7층 705호입니다.

외벽은 치장석 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 PVC샷시로 마감되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재감지기, 소화전, 스프링클러, CCTV, 주차타워 등의 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 2월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

을구 3번 순위의 주택임차권등기(2024년 2월 7일 제16179호)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 박지은)

보증금: 228,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2022-01-25

확정일자: 2022-01-26

대항력: 있음

비고: 임차인 이름 박지은은 박 으로 표기됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 역촌동은 응암역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

오피스텔, 근린생활시설, 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

응암역을 중심으로 대형마트, 백화점(간접 접근), 각종 프랜차이즈 상점, 병의원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 6호선 응암역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

5.3. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(박 )의 보증금 인수 가능성입니다.

배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하므로, 투자 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

낙찰 후 토지거래 허가 여부 및 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

감정평가서상 특이사항 및 주의사항으로 '토지거래허가구역', '선순위임차권', '대항력있는임차인'이 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 서부권의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리상의 부담이 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

토지거래허가구역 지정은 추가적인 검토가 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 가치

지하철 응암역 인근에 위치하여 지속적인 임대 수요 및 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 시세 차익 기대

권리 분석상의 위험 요소를 충분히 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 통한 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 250,000,000 원입니다.

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 228,000,000원)이 존재하며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 한다는 점입니다.

'인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정한다는 것은, 매수인이 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 가치를 초과하지 않도록 하는 것을 의미합니다.

이론적으로, 매수인이 인수해야 할 보증금(228,000,000원)을 고려했을 때, 매수인의 최종 부담액이 감정가(250,000,000원)를 넘지 않으려면, 입찰가는 최대 22,000,000원이어야 합니다.

하지만 실제 경매에서는 소유권 이전 비용, 명도 비용, 추가적인 위험 부담 등을 고려하여 이보다 훨씬 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 유사 면적의 오피스텔이 권리상 문제 없이 약 2억 2천만 원 ~ 2억 5천만 원 선에서 거래되는 점을 감안할 때, 본 물건의 경우 임차 보증금 인수 위험을 고려하여 입찰가를 대폭 낮춰야 합니다.

따라서, 현 시세 및 권리상의 위험성을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현실적인 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 40,000,000원 수준에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 결정은 임차인의 실제 배당 현황, 시장 상황, 경매 전문가와의 상담 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.