나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50626 [1] 서울특별시 마포구 서교동 457-7 그린하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2026.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 서교동 소재 서교동주민센터 북측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 용도복합건물, 공공시설, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 및 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 드라이비트마감, 외장석재마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 평지로서 주거용 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2021-02-05), 대공방어협조구역, 과밀 억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인등, 용도: 단독,다가구, 아파트,연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025- 10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이하게 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와 설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부관찰, 표준사양, 탐문조사된 사항 등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시는 재확인이 필히 요망되니 참고바람.

물건 비고

제시외 건물 포함하여 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50626 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 서교동 457-7 그린하우스 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 691,750,000원

토지면적: 44.65㎡ (약 13.51평)

토지 지분: 44.65㎡ (약 13.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 87.49㎡ (약 26.47평)

건물 지분: 87.49㎡ (약 26.47평)

건물 제시외 면적: 15.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 마포구 서교동에 위치하며, 서교동주민센터 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있으며, 주거용, 상업용, 업무용 건물이 공존하는 복합적인 지역입니다. 또한, 공공시설, 공원, 학교 등도 인근에 소재하여 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장과 지하철역이 가까이 있어 교통이 편리한 입지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 1월 22일 접수된 송파농업협동조합의 근저당(을8)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당 을9, 가압류 갑7, 갑8, 임의경매 갑9)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 본 물건을 낙찰받을 경우, 등기부상 권리 관계는 깨끗하게 정리됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다. 다만, 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부 확인이 어려웠다는 점을 감안할 때, 실제 점유 관계 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 등기부채권 총액: 506,309,671원 (근저당, 가압류 등)

4. 상권분석

본 물건은 서교동이라는 지역적 특성상 주거 기능과 함께 상업 및 문화 시설이 발달한 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 업무 시설 등이 소재하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 이는 향후 임대 수익이나 가치 상승 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 쉽게 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 공공시설: 주민센터 등 공공시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건은 공부상 면적 외에 15.00㎡의 제시외 건물이 포함하여 매각됩니다. 이 제시외 건물의 법적 현황(무허가 여부 등) 및 실질적인 활용 가치, 철거 시 발생할 수 있는 비용 등은 낙찰자가 부담해야 하므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가서에 따르면 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 등을 외부 관찰 및 탐문으로 조사하였습니다. 이는 실제 내부 상태가 예상과 다르거나 수리 및 보수가 필요한 부분이 있을 수 있음을 시사합니다. 경매 참여 전 반드시 내부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25) 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 이용, 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 서교동의 편리한 입지에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 비교적 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. 그러나 15.00㎡의 제시외 건물이 포함 매각되고, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 불확실성 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 마포구 서교동 핵심 입지: 도심 접근성과 생활 인프라가 우수한 지역입니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

* 추가 면적 활용 가능성: 제시외 건물(15.00㎡)이 매각에 포함되어 있어, 추가적인 공간 활용 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 법적 문제 사전 확인 필수)

* 감정가 대비 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택이 감정가 이상으로 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 691,750,000원입니다. 최근 인근 지역의 유사 면적 다세대주택 매매 사례(2026년 7월, 73.51㎡ 기준 약 830만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 건물 면적(87.49㎡) 기준으로는 약 726,167,000원의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

하지만 제시외 건물 포함 매각, 내부 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 낙찰 시 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이에 따라, 감정가를 기준으로 하되 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 680,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 98.3% 수준으로, 시장 가치를 반영하면서도 잠재적 리스크를 일부 상쇄할 수 있는 가격 범위입니다. 정확한 입찰가는 현장 재확인 및 임장 활동을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.