나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101233 [1] 서울특별시 관악구 신림동 107-100 베리타스서울 609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 와이즈 · 평가일 2026.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 신림선 "서원역" 및 노선 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 7층건 내 제 6층 제609호로서 [사용승인일 : 2002.06.03] 외벽 : 석재붙임 마감 창호 : PVC창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 및 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 107-100 :도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-11-25)(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101233 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 107-100 베리타스서울 609호

용도: 오피스텔 (건축물 표제부상 업무시설)

감정가: 125,000,000원

토지면적: 8.79㎡ (약 2.66평)

건물면적: 17.79㎡ (약 5.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (서OOOOOOOO)

건축물 표제부 요약:

- 신축부지: 서울특별시 관악구 신림동 107-100 (신림로 196)

- 건물명: 베리타스 서울

- 주용도: 업무시설

- 구조: 철근콘크리트조 (철근콘크리트구조)

- 지상층수: 7층

- 사용승인일: 2002.06.03

- 총 동 연면적: 1743.35㎡ (약 527.36평)

- 대지 면적: 572㎡ (약 173.03평)

- 건축 면적: 339.59㎡ (약 102.73평)

- 호수: 69호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 주거지역 내에 속해 있고 각종 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 신림선 "서원역" 및 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에관한허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴) 구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2026-06-18, 사건번호: 2026타경101233)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

* 권리 내역:

* 채권자: 서울보증보험 (권리금액: 102,428,650원, 강제경매)

* 임차인: 한국토지주택공사 (보증금: 100,000,000원, 차임: 20,000원, 전입일자: 2020-12-21, 확정일자: 2020-11-26, 배당신고일자: 2025-02-11, 대항력: 없음, 등기부상 말소 예정(을11))

* 임차인: 정 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2026-02-10, 대항력: 있음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정 의 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김오영 외 1명 (갑1, 2002-07-05)

* 1번 조광하지분 전부 이전: 김오영 (갑2, 2002-08-28)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을11, 2025-02-11, 금100,000,000원, 말소)

* 강제경매: 서울보증보험 (갑11, 2026-06-18, 금102,428,650원, 말소기준권리)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 함께 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 업종 현황: 현재 오피스텔로서 업무시설로 이용되고 있으며, 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

* 유동인구: 인근 지하철역(신림선 서원역) 및 주요 도로 접근성을 고려할 때, 꾸준한 유동인구 확보가 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 신림선 서원역 도보 거리 및 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식음료, 금융 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (정 ): 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 존재하여 명도 과정에서 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다. SGI 인수조건 변경 및 제출된 확약서 내용과 관련하여 보증금 인수 여부가 불분명하며, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험의 경매 물건 인수 조건 변경은 매각 진행 과정의 불확실성을 야기할 수 있으며, 향후 인수 주체 및 조건에 따라 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 본 물건이 소재한 지역은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 부동산 취득 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

* 건축선 지정: 도로 경계선으로부터 3미터 후퇴한 건축선이 지정되어 있어, 향후 건물 신축 또는 증축 시 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 지하철 신림선 서원역 인근에 자리하고 있어 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 감정가는 1억 2,500만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 권리 분석 결과, 서울보증보험의 강제경매가 말소기준권리이며, 한국토지주택공사의 임차권은 말소될 예정입니다.

* 가장 주목해야 할 점은 대항력이 있는 임차인 정 (보증금 0원)의 존재와 SGI 인수조건 변경 및 관련 확약서 제출입니다. 이로 인해 명도 과정에서의 불확실성과 잠재적 위험이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

* 건물은 2002년 6월 3일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔이며, 전용면적 17.79㎡(약 5.38평)의 소형 평형입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신림선 서원역을 도보로 이용할 수 있는 탁월한 교통 환경을 제공합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업 운영에 적합한 실용적인 공간입니다.

* 잠재적 시세 상승: 주변 지역 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* (주의) 권리관계 명확화 시: 복잡한 임차인 권리관계 및 SGI 인수조건이 명확히 정리될 경우, 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 125,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 현 시세 대비 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인(정 )의 명도 난이도, SGI 인수조건 변경 등 특수사항을 면밀히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 명도 관련 변수(임대인과의 협의, 이주비용 등)를 충분히 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서 인근 유사 오피스텔의 실거래가, 매물 현황 등을 종합적으로 조사하여 감정가의 70~90% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 주의사항 : 임차인 정 의 보증금 0원, 대항력 있음 표기는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.9. 추가 참고사항

* 건물 표기 오류 가능성: 건축물 현황도 상에는 611호로 표시되어 있으나, 실제로는 배치도 및 현황에 따라 609호로 표기되었다는 감정평가 의견이 있습니다. 이는 실제 호수 표기상의 차이일 수 있습니다.

* 임대 현황: 임대 정보는 '임대미상임'으로, 현재 임대 관계에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 혐오시설 조사: 본 환경에서는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 이용한 주변 혐오시설 조사가 불가합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.