나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8293 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1906-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 ‘애월항’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 휴경상태의 전임.
일련번호(2,4): 도로임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 폭 약 2미터의 비포장도로에 접함.
일련번호(2,4): 도로임.
일련번호(3): 남측으로 폭 약 2미터의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2,4) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
일련번호(3) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

(ㄱ) 파이프조 차광막지붕 단층 창고 약 80.0㎡

공부와의 차이

일련번호(4) 토지는 제시목록 및 등기사항전부증명서상 지목이 전이나 토지대장 및 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1,3) 토지의 지목은 전으로 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요할 것으로 사료되니, 해당관청에 재확인 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 목록 3.은 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1906-1에 소재하는 부동산 임의경매 물건입니다.

부동산의 용도는 전(밭)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지이며, 토지의 지분은 2833㎡입니다.

건물은 없고, 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 2833.00㎡이며, 이는 약 857.01평입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 지분은 0㎡입니다.

건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가는 704,667,000원입니다.

매각 대상은 토지 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 ‘애월항’ 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 전, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지대로, 비교적 한적한 농촌 및 주거 혼합 지역입니다.

제주도의 대표적인 관광지인 애월읍에 위치하여 주변 관광 및 편의 시설 접근성이 양호할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

이는 제주 시내 및 기타 지역으로의 이동이 편리함을 의미합니다.

2.3. 지리적 조건

일련번호(1,3) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 휴경 상태 전입니다.

일련번호(2,4) 토지는 도로로 이용 중입니다.

일련번호(1)은 서측으로 폭 약 2미터의 비포장도로에 접해 있으며, 일련번호(3)은 남측으로 폭 약 2미터의 비포장도로에 접해 있습니다.

일련번호(2,4)는 도로이므로 별도의 도로 접면 상황은 고려되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 토지 등기부에는 소유권 이전(갑1, 갑2), 근저당권(을2, 을4), 압류(갑3), 가압류(갑4, 갑6, 갑7, 갑8), 임의경매 개시결정(갑5) 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,036,354,301원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기사항전부증명서상 을구의 근저당권(을2, 을4)은 말소기준권리(을2)보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

또한, 압류(갑3), 가압류(갑4, 갑6, 갑7, 갑8), 임의경매개시결정(갑5) 등도 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’는 지상권으로 개요에 위 지상에 공부상 표시 없는 묘가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 인수할 수 있는 권리 또는 부담이 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 임차인일 가능성을 시사합니다.

3.5. 총 채무액

등기부상 채무액 총액은 1,036,354,301원으로, 이는 본건 부동산 가치 대비 상당한 금액입니다.

4. 상권분석

본건은 제주시 애월읍의 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

주변에는 농업 활동과 관련된 편의시설이 일부 존재할 수 있으며, 애월항 인근 지역의 특성상 어업 관련 시설이나 소규모 상점들이 있을 수 있습니다.

다만, 대규모 상권 형성을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

제주특별자치도 제주시 애월읍은 아름다운 해안과 자연 경관으로 유명한 지역입니다.

단독주택과 농경지가 주를 이루는 지역 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

애월항이 근거리에 있어 해양 관련 활동이나 신선한 해산물을 접하기 용이할 수 있습니다.

주요 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 제주시 중심가 또는 인근의 더 개발된 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

주변에 관광객을 위한 카페, 식당 등 편의시설이 분포하고 있을 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

본건 목록 1번과 3번 토지는 지목이 전(밭)이므로, 취득 시 '농지취득자격증명' 제출이 필요합니다.

특히 목록 3번은 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니할 경우 매수보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에 재확인 및 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

농지법 개정으로 농지위원회 심의가 필요한 경우 14일 이내 발급되므로, 입찰 전 해당 행정관서에 신청이 가능함을 유의해야 합니다.

6.2. 토지 지목과 현황 차이

목록 4번 토지는 등기사항증명서상 지목이 '전'이나, 토지대장 및 현황은 '도로'로 확인되었습니다.

이 경우 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명이 필요하지 않다는 회신이 있는 것으로 보이나, 관련 서류(애월읍 작성의 사실조회 회신서)를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 건물

지상에 파이프조 차광막지붕 단층 창고 약 80.0㎡가 있으나, 이는 공부상 표시 없는 제시외 건물로 매각에서 제외됩니다.

따라서 해당 건물은 낙찰자가 별도로 처리해야 하는 문제입니다.

6.4. 분묘 및 분묘기지권

목록 3번 토지 지상에 공부상 표시 없는 분묘(감정서상 1기)가 존재하며, 이로 인한 이용상 제약 등을 감안하여 평가되었습니다.

분묘기지권 성립 여부가 불분명하여, 향후 분묘 이장 등과 관련하여 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.5. 지역 제한

일련번호 (1,2,4)와 (3)번 토지 모두 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

특히 일련번호(3)번은 건축계획심의대상구역에도 포함되어 있어, 건축 또는 개발 시 추가적인 행정 절차 및 심의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 애월읍에 위치한 전(밭)으로, 애월항 인근에 자리하고 있어 입지적 잠재력은 있습니다.

하지만 농지취득자격증명 필요, 미확인된 분묘 존재, 지목과 현황이 다른 토지, 지역 개발 제한 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

특히 농지취득자격증명 발급 여부와 분묘 관련 문제는 낙찰 후 이용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

제주도라는 입지적 이점과 향후 개발 가능성을 보고 투자할 수 있습니다.

주변 관광지와의 연계성, 조용한 주거 환경 선호 등 특정 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

토지 자체의 가치 외에, 분묘 처리 및 농지 관련 문제를 해결하고 적법한 개발 행위를 진행할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

애월항 인근이라는 지리적 이점은 향후 부동산 가치에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 704,667,000원을 기준으로, 인수할 보증금이 없다는 점과 상기 열거된 제반 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

물론, 이는 본건에 대한 시장 조사, 주변 시세, 개별 물건의 특수성(분묘, 농지 규제 등)을 모두 반영하지 못한 추정치이므로, 실제 입찰 시에는 별도의 면밀한 분석과 신중한 판단이 요구됩니다.

또한, 등기부 채무 총액이 감정가보다 높은 점을 감안하여, 낙찰가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

본 물건의 경우, 상기 리스크를 감안하여 감정가 이하에서 입찰가를 결정하거나, 리스크 해소 가능성을 철저히 검토한 후에 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 시장 조사 및 전문가 컨설팅을 통해 이루어져야 합니다.

주변 시세 및 경매 시장 동향을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.