나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8376 [2] 제주특별자치도 제주시 한림읍 대림리 2016-13 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 도평동 소재 ""도평초등학교"" 남동측 원거리 및 제주시 한림읍 한림리 소재 “한림매일시장” 북측 인근에 위치하며, 기호 1),2),3) 인근은 단독주택 및 농경지 등, 기호 4) 인근은 단독주택 및 공동주택, 점포상가 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 2) 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.
기호 3),4) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호 2) 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.
기호 3) 지적상 맹지이나, 기호 2)를 통하여 진입이 가능함.
기호 4) 동측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2) 자연녹지지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
기호 3) 자연녹지지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>
기호 4) 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m∼20m)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-1) 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.
기호 1-2) 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인틴 및 타일 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호 1-1) 사무실임.
기호 1-2) 변소임.

설비내역

전기 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8376 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 대림리 2016-13

* 용도: 대지

* 감정가: 1억 5655만 원

* 토지면적: 155.00㎡ (약 46.9평)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각물건에서 제외)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 도평동 소재 "도평초등학교" 남동측 원거리 및 제주시 한림읍 한림리 소재 “한림매일시장” 북측 인근에 위치합니다. 기호 1, 2, 3 토지 인근은 단독주택 및 농경지 등이, 기호 4 토지 인근은 단독주택, 공동주택, 점포상가 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 간선도로 상황은 보통입니다. 제주 시외버스 터미널에서 차로 약 30분 거리에 있으며, 제주도내 주요 관광지와 접근성이 양호한 편입니다.

* 도로 상태:

* 기호 2 토지는 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.

* 기호 3 토지는 지적상 맹지이나, 기호 2 토지를 통해 진입이 가능합니다.

* 기호 4 토지는 동측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호 2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역

* 기호 3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역

* 기호 4: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역

* 주변 시설: 인근에 소규모 상점 및 주유소가 위치해 있으며, 한림읍 소재지 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "도평초등학교"가 원거리에 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 본건은 부동산 임의경매 절차로 진행됩니다.

* 말소 기준 권리: 2022년 3월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 1,032,000,000원)이 말소 기준 권리이며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. (단, 지상권에 대한 개요는 비고란에 있으나 상세 내용은 제공되지 않았습니다. 후속 조치를 통해 확인 필요).

* 등기 현황:

* 소유권 이전: 홍창오, 박수재 외 1명, 주식회사 드라마건설 등의 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 1,032,000,000원)이 말소 기준 권리입니다.

* 지상권설정: 의성농업협동조합 지상권설정공동담보 목록이 확인되며, 말소 예정입니다.

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시 결정 (채권액 1,177,348,515원)으로 본 경매가 진행 중입니다.

* 채권 총액: 1,032,000,000원

* 임차인 현황: 임차인은 존재하지 않으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 용도: 본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주변 이용 현황: 인근 지역은 단독주택, 농경지, 공동주택, 점포상가 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 나타냅니다. 특히, 일부 토지는 상업용 건부지로 이용 가능하거나 주거나지 상태로, 개발 잠재력이 있습니다.

* 개발 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 고도지구(20M 이하) 등의 제한사항이 존재하므로 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 “한림매일시장”이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한 “도평초등학교”가 원거리에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 제반 간선도로 상황이 보통 수준으로 제주 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나입니다. 이는 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미하며, 다른 공동담보 물건의 경매 진행이나 채무 변제 상황에 따라 본건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지적상 맹지: 기호 3 토지는 지적상 맹지이므로, 도로 확보 계획 및 건축 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. (다만, 기호 2 토지를 통한 진입이 가능한 것으로 명시되어 있어 실제 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 예상됩니다.)

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 고도지구 등 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 존재하므로, 사업 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 돌담 축조: 물건명세서상 일부 토지 경계로 돌담이 축조되어 있다는 내용이 있으나, 공부상 차이는 없다고 명시되어 있습니다. 이는 토지 경계 확인 시 참고해야 할 사항입니다.

* 예상 입찰가 상승: 공동담보 물건으로 인해 다른 물건의 낙찰가나 채무 상황에 따라 예상보다 높은 입찰 경쟁이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍에 위치한 나대지 상태의 토지 매각 물건입니다.

* 감정가는 1억 5655만 원이며, 토지 면적은 155㎡ (약 46.9평)입니다.

* 임차인 현황상 인수 부담은 없으며, 말소 기준 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역 등 개발 잠재력이 있는 용도지역에 속해 있으며, 일부 토지는 상업용 건부지 또는 주거나지로 이용 가능합니다.

* 주변에 시장 등 편의시설이 있고 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점, 일부 토지가 지적상 맹지인 점, 그리고 다양한 토지이용 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

* 전반적으로는 입지 조건과 개발 가능성을 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 나대지 상태: 건물 철거 비용이 발생하지 않아 즉시 건축 또는 개발 행위가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거, 상업 등 다양한 용도로 개발 가능성이 있습니다.

* 입지 조건: 한림읍 내 생활 편의시설(시장)과 인접하며, 교통 접근성이 양호하여 실거주 또는 투자용 부동산으로서의 가치가 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소 기준 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액은 1억 5655만 원이며, 인수할 보증금(임차인)은 0원입니다.

* 본건은 공동담보 물건이라는 특성을 고려하고, 주변 시세 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으나, 일반적으로 감정가의 80% ~ 110% 수준에서 입찰이 진행되는 경향이 있습니다.

* 본 건의 경우, 개발 잠재력과 나대지 상태의 장점을 고려하여 1억 5000만 원 ~ 1억 7000만 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.