나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8439 [2] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2262-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 공히 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 '조천초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 공히 제반 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

대상물건 공히 인접도로지 대비 대체로 완경사인 부정형의 토지로서, 현재 '상업용' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) 지적도상 북서측으로 폭 약 35M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.
■ 일련번호 3) 지적도상 북서측으로 폭 약 35M 내외의 아스팔트포장도로, 남동측으로 폭 약 6M 내외의 콘크리트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
■ 일련번호 2) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

일련번호 3)의 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 2) : 일반철골구조 패널지붕 단층 건으로서,(사용승인일자: 2020.12.21)
외 벽 : 복합판넬 마감 등.
창 호 : 샷시창 등.

■ 일련번호 4) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일자: 2001.01.19, 증축일자: 2007.12.24))
외 벽 : 사이딩 마감 등.
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건 공히 '근린생활시설' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었음.

부합물 및 종물

일련번호 4)에는 제시외건물 ㉠)~㉤)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8439 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2262-2

* 용도: 근린시설

* 감정평가액: 735,183,480원

* 토지 면적: 919.00㎡ (약 278평)

* 건물 면적: 181.98㎡ (약 55평)

* 총 토지 지분: 919㎡

* 총 건물 지분: 181.98㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 96.90㎡ (매각에 포함되나, 이동식 컨테이너 1동은 제외)

* 일괄매각 포함 사항: 제시외 건물 포함

2.3. 건물 정보

* 1997년 12월 29일 사용승인 (건물표제부상 2001.01.19)

* 구조: 일반철골구조, 패널지붕 단층

* 용도: 제2종 근린생활시설

* 외벽: 복합판넬 마감 등

* 창호: 샷시창 등

* 2007년 12월 24일 증축 (기존 건물 2001.01.19 사용승인)

* 구조: 경량철골조, 판넬지붕 단층

* 외벽: 사이딩 마감 등

* 창호: 샷시창 등

* 전체 이용상태: 근린생활시설 등으로 이용 중

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 '조천초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

* 토지 이용상태: 인접 도로 대비 대체로 완경사인 부정형의 토지로서, 현재 '상업용' 부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 지적도상 북서측으로 폭 약 35M 내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 남동측으로는 폭 약 6M 내외의 콘크리트포장도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 건축계획심의대상구역

* 하수처리구역 (일부)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 8일 접수된 제주은행 근저당권 (을12, 채권금액 420,000,000원)입니다.

* 말소되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 지상권 (개요는 미상으로 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무 및 실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 725,629,620원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 조천초등학교 인근의 지방도변에 위치하여 근린생활시설로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 주거시설과 농경지가 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

* 교통 접근성: 폭 35M의 지방도에 직접 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 매우 우수합니다. 이는 물류 이동이나 고객 방문에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 지역적 특성: 관광지인 함덕해수욕장, 사려니숲길 등과 비교적 인접해 있어 관광객 유입 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 조천초등학교가 인근에 위치합니다.

* 관광 및 여가: 함덕해수욕장, 서우봉, 제주돌문화공원, 에코랜드, 사려니숲길 등 다양한 관광 명소가 주변에 소재하여 관광객의 방문이 잦은 지역입니다.

* 편의시설: 주변에 숙박시설, 카페, 식당 등이 소재하여 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 주소지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 및 절차에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이지만, 실제 임차인이 존재하고 대항력을 갖춘 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 임대 관계를 반드시 파악해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 96.90㎡가 매각에 포함되나, 이동식 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외되므로 현황과 공부상의 차이를 명확히 확인해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황: 일련번호 3) 토지의 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 '대'이므로 공부와의 차이를 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 조천읍 조천리, 조천초등학교 인근에 위치한 근린생활시설 용도의 토지 및 건물입니다. 넓은 토지면적과 두 개의 건물, 그리고 양호한 도로접근성이 장점입니다. 제주 관광지의 접근성이 좋고 주변 편의시설 또한 갖추어져 있어 상업적 활용 가치가 있습니다. 권리관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, 인수되는 지상권과 미상인 임차인 현황에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다. 자연녹지지역 등 토지 이용 관련 규제 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 관광 산업의 지속적인 성장으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 지방도변에 위치하여 차량 접근성이 매우 우수함.

* 근린생활시설 용도로 상업적 활용 가능성이 높음.

* 감정가 대비 상대적으로 저평가될 가능성 고려.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 735,183,480원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 권리(지상권)의 가치 평가 및 추가 조사 필요.

* 미상인 임차인 현황에 대한 정확한 파악 후 명도 비용 및 예상 소요 기간 산정.

* 제주 지역의 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 낙찰가 분석.

* 건물 노후도, 수리 및 유지보수 비용 고려.

* 등기부채권 총액 725,629,620원을 고려할 때, 해당 금액 이하에서의 낙찰 가능성은 낮음.

따라서, 위 사항들에 대한 철저한 사전 조사를 기반으로 권리 분석, 현장 조사를 거쳐 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.