나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1739 [2] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 769-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 “덕수리사무소” 남동측 인근에 위치함.

교통상황

기호(1): 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임. 기호(2): 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 휴경상태임. 기호(2): 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 북서측으로 도로에 접하나, 실제 폐도이며, 타지상을 경유하여 진출입함. 기호(2): 북동측 및 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023 -01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별 법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01 -30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>. 기호(2): 계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전 지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급 (2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지만 매각. 수목 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1739 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 769-1

용도: 대지

토지면적: 734.00㎡ (약 222.03평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 734㎡

건물지분: 0㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 379,542,000원

토지면적: 734.00㎡ (약 222.03평)

1.4. 매각 대상

토지매각

1.5. 특이사항

대지만 매각 대상이며, 수목은 평가에 포함되었습니다. 수목 중 제주특별자치도에 의해 향토재래귤 보호수로 지정된 수목이 있습니다. 자세한 사항은 해당 관청에 문의 필요합니다. 감정평가서상 기호(1) 토지는 휴경 상태이며, 기호(2) 토지는 주거용 건부지로 이용 중이라는 내용이 있으나, 본건은 건물 면적이 0㎡이고 토지만 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 "덕수리사무소" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 계획관리지역 및 자연취락지구로 개발 가능성이 있으나, 다양한 보전 지구로 지정되어 있습니다. 안덕면은 산방산, 용머리해안 등 자연경관이 뛰어난 지역으로 관광객이 많은 곳입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 접근 도로

기호(1) 토지는 지적도상 북서측으로 도로에 접하나 실제로는 폐도이며, 타인 토지를 경유하여 진출입해야 하는 상황입니다. 이는 본건 토지의 실질적인 접근성에 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

기호(2) 토지는 북동측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전 (1984-10-29, 김동우, 증여)

근저당권 (2023-09-06, 안덕농업협동조합, 금48,000,000원) - 말소기준권리

지상권 설정 (2023-09-06, 안덕농업협동조합) - 말소

(2) 가압류 (2025-08-27, 농업협동조합중앙회업무수탁기관제주안덕농, 금10,354,781원) - 말소

(1) 가압류 (2025-08-27, 제주안덕농업협동조합, 금21,060,385원) - 말소

임의경매개시결정 (2025-09-15, 제주안덕농업협동조합, 165,617,850원) - 말소

3.2. 말소기준권리

근저당권 (을1, 2023-09-06, 안덕농업협동조합)입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 명시된 권리들은 모두 말소 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 특수 권리 분석 (법정지상권 등)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부 요약에서는 지상권 설정(을2)이 말소되는 것으로 표시되어 있습니다. 또한, '매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명'하다는 내용이 있습니다. 건물 면적이 0㎡로 기재되어 있고 토지만 매각 대상임에도 불구하고, 제시외 건물 및 법정지상권 성립 가능성에 대한 언급은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서귀포시 안덕면 덕수리는 제주의 아름다운 자연환경과 함께 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 주변에는 제주신화월드, 헬로키티 아일랜드 등 관광 시설과 오설록 티 뮤지엄 등 문화 시설이 위치해 있어 관광객 유입이 활발한 지역입니다. 또한, 산방산, 용머리해안 등 천연기념물 및 지질학적 가치가 높은 지역 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

주변에는 덕수리사무소, 마을 회관 등 기본적인 편의 시설이 있습니다. 또한, 숙박 시설, 식당, 카페 등이 다수 분포하고 있어 관광객을 위한 상권이 발달해 있습니다. 현재까지 조사된 정보로는 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 용머리해안 인근 개발 사업 부결 사례 등에서 자연경관 훼손 우려가 제기된 바 있어, 개발 시 인허가 과정에서 환경 및 경관 관련 규제를 신중히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건은 "덕수리사무소" 인근에 위치하며, 주변에 생활 편의를 위한 시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

해당 지역의 상세 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 안덕면 지역에는 초등학교, 중학교 등이 소재하고 있습니다.

5.3. 의료 시설

해당 지역의 상세 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 서귀포시 관내에는 종합병원 및 병의원들이 운영 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 아래와 같은 다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태에 놓여 있습니다.

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역. 이러한 규제들은 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 접근성 문제

기호(1) 토지의 경우, 실제 도로로 사용되지 않는 폐도에 접해 있어 타인 토지 이용에 따른 진출입 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 토지의 활용도를 저해할 수 있는 요인입니다.

6.3. 수목 관련 규제

토지 내 보호수로 지정된 향토재래귤이 있어, 해당 수목의 보존 및 관리 규정을 준수해야 합니다. 이는 토지 개발 또는 활용 시 제약 사항이 될 수 있습니다.

6.4. 법정지상권 관련 불확실성

건물 면적이 0㎡이며 토지만 매각 대상임에도 불구하고, '매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립여부는 불분명'하다는 점은 잠재적인 법적 분쟁 소지가 있습니다.

6.5. 기타

감정평가서상 기호(1)과 기호(2)의 이용 상태에 대한 설명이 상이한 부분이 있어, 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리에 위치한 대지로서, 감정가는 379,542,000원입니다. 토지만 매각 대상이며, 토지 면적은 734.00㎡입니다. 주변 관광자원과의 인접성 및 계획관리지역이라는 점은 긍정적이나, 다수의 자연환경 보전 지구 지정으로 인한 개발 제한, 폐도로 인한 접근성 문제, 보호수 지정, 그리고 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 불확실성 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 아름다운 자연 환경과 관광 인프라를 갖춘 지역에 위치합니다.

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있습니다 (단, 엄격한 환경 규제 고려 필요).

* 주변의 관광 명소와 연계한 토지 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 379,542,000원을 기준으로, 앞서 언급된 토지 이용 제한, 접근성 문제, 법정지상권 불확실성 등의 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. AI는 정확한 입찰가를 제시할 수 없으므로, 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.