나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1667 [2] 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 1584-3 101동 제3층 제303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 소재 '한림중학교' 북측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트 등의 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 읍소재지내 주거지대 임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 주간선도로인 일주서로(1132호선 지방도) 및 노선 버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 5층 건물 내 제3층 제302호(기호 1) 및 제303호 (기호 2)로서, (사용승인일: 2018.4.23.) 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 도배지 마감 등, 바닥: 강화마루 깔기 등, 창호: PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

각 호 공히 연립주택 단위호(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 화장실/욕실2 등)로 이 용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형에 유사한 부정형의 평지로서, 3동 규모의 단지형 연립주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 지적상 노폭 약 9~10m 내외, 현황 노폭 약 5~6m 내외의 아스콘 포장도로에 접 하며, 남측으로 지적상 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

각 호 공히 임대 중인 것으로 탐문조사 되었으나, 상세한 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1667 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 1584-3 101동 제3층 제303호

용도: 연립주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 58.06㎡ (약 17.56평)

토지지분: 58.0638㎡ (약 17.56평)

건물면적: 73.49㎡ (약 22.23평)

건물지분: 73.4932㎡ (약 22.24평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약 요향표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 소재 '한림중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 등의 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 읍소재지내 주거지대임.

- 교통상황: 본건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 주간선도로인 일주서로(1132호선 지방도) 및 노선 버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서, 사용승인일은 2018년 4월 23일임. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 도배지 마감 등, 바닥은 강화마루 깔기 등, 창호는 PVC샷시 이중창호 등임.

- 이용상태: 연립주택 단위호(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 화장실/욕실2 등)로 이용 중임.

- 설비내역: 기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 세로장방형에 유사한 부정형의 평지로서, 3동 규모의 단지형 연립주택 부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태등: 단지 북측으로 지적상 노폭 약 9~10m 내외, 현황 노폭 약 5~6m 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 남측으로 지적상 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로에 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항(임대관례 및 기타): 각 호 공히 임대 중인 것으로 탐문조사 되었으나, 상세한 내역은 미상임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 소재 '한림중학교' 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 일주서로(1132호선 지방도)와 인접해 있고 대중교통 이용이 편리한 버스 정류장이 근거리에 위치하여 교통 환경이 양호한 편임.

1.2. 권리분석

* 총 채권액: 480,653,578원

* 말소기준권리: 제주감귤농업협동조합의 근저당권 (2018년 9월 19일 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 10,000,000원 (주의: 명시된 차임이 비정상적으로 높게 기재되어 있습니다.)

* 전입일자: 2022년 12월 19일

* 확정일자: 2022년 12월 19일

* 배당신고일자: 2025년 12월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2018.06.21)

* 갑2: 소유권이전 (2018.09.19, 매매)

* 을2: 근저당권 (제주감귤농업협동조합, 405,000,000원, 2018.09.19) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (전북신용보증재단, 40,500,000원, 2025.04.07) - 말소

* 갑4: 압류 (군산세무서장, 2025.05.07) - 말소

* 갑5: 임의경매 (제주감귤농업협동조합, 193,175,864원, 2025.09.01) - 말소

* 갑6: 가압류 (신용보증기금, 35,153,578원, 2025.10.31) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 특수물건정보: 공동담보.

* 기타 참고사항: (상세 임대 내역 미상)

1.3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

* 2025년 2월, 전용면적 68.09㎡ (약 20.6평)의 '갤럭시동명빌'이 20,000만원에 거래됨 (2017년 준공).

* 2026년 1월, 전용면적 62.68㎡ (약 18.9평)의 '트리니티'가 16,900만원에 거래됨 (2018년 준공, 본건과 동일 주소지 1584-3번지).

* 2026년 1월, 전용면적 84.77㎡ (약 25.6평)의 '한림휴안1차'가 26,000만원에 거래됨 (2015년 준공).

* 본건의 전용면적은 73.49㎡ (약 22.23평)으로, 최근 거래된 '트리니티'(62.68㎡, 16,900만원)보다는 크고 '한림휴안1차'(84.77㎡, 26,000만원)보다는 작은 규모임.

* 같은 단지 또는 인근의 '트리니티' 실거래가 16,900만원 (2026년 1월, 62.68㎡) 및 비교적 유사한 면적의 '갤럭시동명빌' 실거래가 20,000만원 (2025년 2월, 68.09㎡)을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 17,000만원에서 20,000만원 사이로 추정됨.

1.4. 생활정보

* 주변 생활 편의시설: '한림중학교' 북측 인근에 위치하며, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 건축물 상세: 2018년 4월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 해당함.

* 내부 이용 상태 (추정): 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실 2개 등으로 구성된 연립주택으로 이용 중임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 박 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 없으나, 보증금 및 차임 금액(특히 차임 10,000,000원) 기재가 일반적이지 않아 경매 진행 과정에서 명도 관련 변수가 있을 수 있으므로 주의가 필요함. (단, 인수되는 보증금은 없음.)

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되고 있으며, 총 채권액이 감정가를 초과하여 추후 동일 물건에 대한 추가적인 경매 개시 가능성이 존재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 고도지구, 건축계획심의대상구역(저촉) 등 일부 제한사항이 있어 향후 건축 행위 시 확인이 필요함.

* 탐문 조사: 임대 중인 것으로 탐문되었으나 상세 내역은 불명확함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 한림읍 동명리에 위치한 연립주택으로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 속하며 주변에 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있는 입지 조건을 갖추고 있음. 등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 인수 부담은 없음. 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 제시된 차임 금액이 비정상적으로 높아 확인이 필요함. 공동담보 물건이라는 점은 추후 추가 경매 가능성을 시사함. 주변 실거래가를 고려할 때 감정가 수준에서 투자가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 건물로 내부 상태 양호 예상 및 관리 용이.

* 제주 서부권의 접근성 좋은 주거 지역에 위치.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 매입 가능성 탐색.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 실거래가 동향: 16,900만원 ~ 26,000만원 (면적별 상이)

* 본건 면적(73.49㎡)과 유사한 인근 거래가(68.09㎡) 20,000만원임을 감안.

* 인수되는 보증금은 0원.

* 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 1차 경매에서 감정가 수준인 200,000,000원 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 시세 범위를 고려하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.