나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8565 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 668-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 소재 '오조리사무소' 북서측 인근에 위치하
며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지임.
일련번호(3): 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전 및 과수원임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로에 접함.
일련번호(3): 북서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로(일부 콘크리트 포장됨)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1)
자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면)
<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제
자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업
예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.



-일련번호(3)
자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면)
<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발
사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ~ㄹ), 일련번호(3) 지상에 제시외건물(ㅁ,ㅂ)이 소재함.
제시외건물(ㅂ)은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 '강광섭' 소유로 등재된 건물인
바 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호(3): 공부상 지목이 '전'이나 현황' 전 및 과수원'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-일련번호(3)은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나 해당 관청의 재확인을
요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목조트러스지붕 단층 건물로서,
<사용승인일: 2018.01.05>
외벽: 벽돌타일, 목재루바, 징크판넬마감 등
내벽: 벽지, 타일마감 등
바닥: 마루, 타일마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ) 경량철골구조 렉산지붕 단층 비가림
제시외건물(ㄴ) 경량철골구조 패널지붕 단층 창고 및 보일러실
제시외건물(ㄷ) 패널조 패널지붕 단층 창고
제시외건물(ㄹ) 경량철골구조 렉산지붕 단층 비가림

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명서 제출 필요. 과수목 포함 평가.
제시외 건물 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8565 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 668-1

용도: 전 (농지)

감정가: 70,053,000원

매각 대상: 토지만 매각

토지 면적: 2,088.00㎡ (약 631.62평)

건물 면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 성산일출봉농업협동조합 (추정)

2.2. 물건 특징

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 소재 토지로, 토지만 매각 대상이며 감정가는 70,053,000원입니다. 토지 면적은 2,088.00㎡ (약 631.62평)입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 오조리 소재 '오조리사무소' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역입니다.

3.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로 상태

토지는 북서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로에 접해 있으며, 일부 구간은 콘크리트 포장되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 을1, 접수일자: 2017-03-28)

* 소유권 이전 (환매)

* 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2017-03-28, 금516,000,000원)

* 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2018-01-18, 금170,000,000원)

* 지상권 설정 (성산일출봉농업협동조합, 2018-01-18)

* 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2022-11-29, 금120,000,000원)

* 압류 (국민건강보험공단, 2023-03-20)

* 가압류 (제주신용보증재단, 2024-02-15, 금22,254,448원)

* 임의경매 (성산일출봉농업협동조합, 2025-08-06, 582,727,269원) - 본 경매 사건

* 가압류 (성산일출봉농업협동조합, 2025-08-25, 금10,338,467원)

* 임의경매 (성산일출봉농업협동조합, 2025-11-12, 제주지방법원 2025타경9005) - 중복 사건

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

상기 을1, 을2, 을4 근저당, 을3 지상권, 갑2 압류, 갑3 가압류, 갑4 임의경매, 갑5 가압류, 갑6 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황 특이사항 없음.

4.5. 총 권리 분석

등기부 채권 총액은 약 838,592,915원입니다. 말소기준권리인 을1 (근저당)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리 부담은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 토지가 소재한 성산읍 오조리는 자연환경이 우수하며, 관광지와의 접근성이 좋은 지역입니다. 주위에는 농경지, 과수원, 주거시설 등이 혼재되어 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (2023. 10. 20. 고시, 전부 제한)

* 장애물제한표면구역 (2024-09-06, 국토교통부 제2024-456호)

* 건축계획심의대상구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-11-06, 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역 (2024.11.15~2026.11.14))

5.3. 토지거래허가구역 관련 최신 정보

최근 제주도 도시계획위원회에서 제2공항 예정 부지를 제외한 성산읍 지역의 토지거래허가구역을 2026년 5월 13일 이후 약 11년 만에 해제하는 안건이 통과되었습니다. 다만, 제2공항 예정 지역에 대해서는 3년간 토지거래허가구역이 재지정될 예정입니다. 이로 인해 본 물건 소재지(만약 제2공항 예정지 외 지역이라면)의 토지거래 허가 부담은 완화될 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

소재지 인근에 오조리사무소가 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육 및 의료시설

도보로 이용 가능한 교육 및 의료시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 대중교통을 이용하여 서귀포시 주요 시설 이용 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지 취득 자격 증명 필요

본 토지는 농지(전)로서, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청 보증금을 반환받지 못할 수 있으니, 사전에 해당 관청에 확인 및 발급 절차를 문의하시기 바랍니다.

7.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역 등 다양한 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다. 특히, 토지거래계약 허가구역(제2공항 예정지역 및 주변 지역)으로 지정되어 있어 토지 거래 및 이용 시 허가를 받아야 합니다. (다만, 최근 일부 해제 조치가 있었으므로 관련 법규 및 고시 내용 재확인 필요)

7.3. 제시외 건물 존재 및 법정지상권 불분명

토지 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(관리사 및 창고 38.8㎡, 농업용 저온저장고 40.15㎡)이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 추후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7.4. 중복 사건

동일 물건에 대해 제주지방법원 2025타경9005 사건이 중복으로 진행 중입니다. 경매 절차 진행 상 변동 가능성이 있습니다.

7.5. 과수목 포함 평가

감정평가 시 과수목이 포함되어 평가되었습니다. 이는 낙찰자가 과수목에 대한 권리 또는 처리 방안을 고려해야 함을 의미합니다.

7.6. 혐오시설 확인 필요

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 성산읍 오조리에 위치한 토지로서, 토지만 매각 대상입니다. 입지적으로는 관광지와의 접근성이 양호하고 생활 편의시설이 인근에 있어 잠재력이 있으나, 농지라는 점과 다양한 토지 이용 제한, 제2공항 예정지역 편입으로 인한 토지거래허가구역 지정(일부 해제 예정) 등 개발 및 이용에 상당한 제약이 따르는 점을 반드시 고려해야 합니다. 다수의 권리가 설정되어 있으나 말소기준권리 이후 권리들은 소멸 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 농지 취득 자격 증명, 제시외 건물로 인한 법정지상권 문제, 과수목 포함 평가 등은 주의가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 제주 제2공항 개발 예정 지역(또는 주변 지역)으로, 향후 개발 계획 확정 및 진행에 따른 지가 상승 잠재력 (단, 불확실성 존재)

* 성산 지역의 관광 수요 증가와 연계한 장기적인 투자 가치

10. 예상 입찰가

본 물건은 농지로서 농지 취득 자격 증명 필요, 다수의 개발 제한 및 규제 사항, 제시외 건물 관련 법정지상권 불분명 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 감정가 대비 토지 거래 허가구역 해제(예정)로 인한 시장 영향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 감정가는 70,053,000원이며, 이는 ㎡당 약 33,500원 수준입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 농지 취득의 제약, 개발 제한, 과수목 처리 방안 등을 종합적으로 검토한 후, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

단순 감정가 수준에서 시작하여, 입찰 참여자들의 현황 및 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.