나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8783 [2] 제주특별자치도 서귀포시 색달동 1920 색달휴먼빌리지 제2층 제206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

■ 일련번호 1) 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재 '태흥1리마을회관' 서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지내 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임. ■ 일련번호 2) 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 '색달마을체육공원' 남측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 공히 제반 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일자: 2018.10.18) 외 벽 : 스타코 및 일부 제주석 마감 등. 창 호 : 시스템창 등. ■ 일련번호 2) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 제2층 제206호로서, (사용승인일자: 2014.12.30) 외 벽 : 드라이비트 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건 공히 '공동주택(연립주택)' 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건 공히 기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 공히 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '공동주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

■ 일련번호 1) 지적도상 서측으로 폭 약 12M 내외의 아스팔트포장도로에 접함. ■ 일련번호 2) 지적도상 남측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, ■ 일련번호 2) 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 제주지방법원 2025타경8783 (2) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 색달동 1920 색달휴먼빌리지 제2층 제206호

용도: 연립주택

감정가: 179,000,000원

토지면적: 53.73㎡ (약 16.26평)

토지지분: 53.73349999999999㎡ (약 16.26평)

건물면적: 72.85㎡ (약 22.04평)

건물지분: 72.85㎡ (약 22.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 현황:

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 제2층 제206호로, 사용승인일자는 2014년 12월 30일입니다.

외벽은 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

건물은 기본적인 급배수 및 위생 설비를 갖추었으며, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 '색달마을체육공원' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로, 현재 '공동주택' 부지로 이용 중입니다.

건물은 남측으로 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 04월 22일 신한은행 근저당 (을5)

등기부 요약:

소유권보존(2015.01.09), 소유권이전(2015.04.22, 2021.08.19) 기록이 있습니다.

말소기준권리인 신한은행 근저당(106,700,000원) 외 다수의 가압류(삼성카드, 신용보증기금, 롯데카드, 토스뱅크, 제주신용보증재단) 및 임의경매 개시결정(에프에스에스비2503유동화전문유한회사)이 등기되어 있으며, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권(서차희)이 등기되어 있으나, '말소' 처리되어 있으며 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 경매 낙찰 시 인수하는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 서차희

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-10

확정일자: 2022-09-28 (집합건물 등기부상 확정일자 2022-02-18)

배당신고일자: 2024-11-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 유동화물건, 선순위임차권, 공동담보로 명시되어 있습니다.

'선순위임차권'이 언급되어 있으나, 임차인 서차희의 경우 '대항력 없음'으로 확인되며 '말소' 처리되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 '색달휴먼빌리지' 내 연립주택으로, 2014년에 사용승인되었습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역이며, 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

인근 유사 단지의 최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

최근 매매 정보 (2025년 기준):

* '색달동휴마루라벨로'(2017년식, 71.18㎡): 2025년 8월 245,000,000원 거래 (약 344만원/㎡)

* '색달동휴마루라벨로'(2017년식, 82.45㎡): 2025년 11월 240,000,000원 거래 (약 291만원/㎡)

* '세인트포레'(2017년식, 81.081㎡): 2025년 12월 285,000,000원 거래 (약 351만원/㎡)

본건(전용면적 72.85㎡)의 경우, 인근 실거래가를 기준으로 약 240,000,000원 ~ 285,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

감정가(179,000,000원)는 현재 시장 시세 대비 상당히 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 2014년 12월 30일 사용승인되었습니다.

기본적인 생활 편의 설비(급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화 설비)가 갖춰져 있습니다.

주변에는 '색달마을체육공원'이 인접해 있으며, 공동주택 및 단독주택 단지가 형성되어 있습니다.

편의시설의 경우, 인근 노선버스정류장 및 간선도로를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

본건이 속한 색달동 1920번지 일대는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 서차희는 등기부상 '대항력 없음' 및 '말소' 처리되어 있어, 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 '특이사항'에 '선순위임차권'이라는 문구가 언급된 점은 유의할 필요가 있습니다. 상세한 권리관계는 추가 확인이 권장됩니다.

* 본 건은 유동화 물건으로, 자산유동화전문회사가 채권을 관리합니다. 이로 인해 채권 회수 과정에서 예측하기 어려운 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 본 건물 외 다른 부동산도 함께 담보로 제공된 상태입니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물의 사용승인일자가 2014년으로, 비교 대상인 인근 단지(2017년식) 대비 연식이 조금 더 오래되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 색달동에 위치한 연립주택으로, 72.85㎡(약 22평) 면적에 대해 감정가 179,000,000원이 책정되었습니다.

최근 주변 유사 물건의 실거래가가 240,000,000원에서 285,000,000원 범위로 형성된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 현 시세 대비 상당히 낮은 편입니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, '유동화물건' 및 '선순위임차권' 문구는 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 시세 대비 낮은 감정가와 인수 부담이 없는 권리 관계는 투자자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교 시 상당한 가격 메리트가 있습니다.

* 명확한 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택이 밀집한 지역으로, 기본적인 주거 환경이 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다.

인근 실거래가를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 240,000,000원 ~ 285,000,000원 수준입니다.

인수할 보증금이 없고, 특별한 위험 요소를 제외하면 감정가 대비 높은 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 시세 차익 확보를 위한 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원을 제시합니다.

본 보고서에서는 200,000,000원 을 최적의 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가보다 약 11.7% 높고, 예상 시세 하단보다는 낮은 가격으로, 성공적인 낙찰 및 추가 수익 창출 가능성을 높일 수 있는 가격대입니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.