나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82313 [1] 광주광역시 동구 수기동 41-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2024.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재"제일오피스텔"북측 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 엄무시설, 오피스텔 등이 소재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지이며, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 상대보호구역(2016-12-29)(광주광역시동부교육지원청 고시 제2016-316호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 판넬붙임 및 시멘몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 도배, 타일붙임, 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2-가) 다가구주택 및 창고 등으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등 구비되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 15.0㎡임.<4층 소재>
제시외건물 ㄴ) 새시조 슬래브지붕 단층, 다용도실, 약 1.0㎡임.<4층 소재>
제시외건물 ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 10.0㎡임. <4층 소재>

공부와의 차이

공부상 철근콘크리트조 슬래브지붕 이나, 현황 "철근콘크리트조 슬래브 및 강판지붕"이며, 공부상 4층 창고, 지하실 일용품소매점 이나, 현황 4층"주택", 지하실"창고"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경82313 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 수기동 41-5 (신주소: 광주광역시 동구 독립로226번길 16)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 주 용도는 숙박시설, 부가 용도 단독주택, 근생시설, 창고)

* 감정가: 998,495,900원

* 토지면적: 332.50㎡ (약 100.59평)

* 건물면적: 986.20㎡ (약 298.31평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 (철근콘크리트조 슬래브 및 강판지붕 현황)

* 공부와의 차이: 공부상 4층 창고, 지하실 일용품소매점이나, 현황 4층 주택, 지하실 창고로 이용 중

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 동구 수기동 소재 "제일오피스텔" 북측 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재하는 중심상업지대임. 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통임.

* 도로상태: 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을19 (2016-01-29) 동광새마을금고 근저당권 (180,000,000원)

* 등기부채권 총액: 410,000,000원 (근저당 180,000,000원 + 가압류 230,000,000원)

* 임차인 현황:

* 정 : 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 배당신고일자 2024-11-11, 대항력 없음.

* 곽 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-06-27, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-10, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 9,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2011-05-24, 확정일자 2011-05-24, 배당신고일자 2024-11-22, 대항력 있음.

* 김 (소유자 왕영공의 배우자): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-17, 대항력 없음.

* 김 (소유자 왕영공의 배우자): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-17, 대항력 없음.

* WANGTIENWEI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-31, 대항력 없음.

* WANGYUNGKUNG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-07, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계 (자료상): 0원.

* 주의 : 임차인 안 은 대항력이 있으며 보증금 9,000,000원이 존재하나, 자료상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 해당 임차인의 보증금 9,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 이에 대한 상세한 권리 분석 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 상가 및 업무시설, 오피스텔 등이 밀집한 중심상업지대에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높은 지역임.

* 주변 시설: 인근에 상업 및 업무 관련 시설 다수 소재. (혐오시설은 별도로 확인되지 않음)

5. 생활정보

* 주거 환경: 중심상업지구 내 위치하여 편의시설 접근이 용이함.

* 교통: 대중교통 이용 및 차량 접근 편리.

* 교육 환경: 주변에 상대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수 가능성: 임차인 안 의 보증금 9,000,000원 등이 매수인에게 인수될 수 있음. (자료상 인수 보증금 합계 0원과 상이함에 유의)

* 토지 이용 규제: 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다수의 규제 사항 존재.

* 공부와의 차이: 건물 구조 및 일부 용도(4층 주택, 지하실 창고)가 공부와 상이하여 행정적 확인 및 관련 조치 필요.

* 제시외 건물: 총 26.00㎡ (약 7.87평)의 제시외 건물(다용도실)이 매각에 포함되어 있어 관련 법규 검토 필요.

* 임대관계 미상: 전체 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 중심상업지역에 위치한 다가구주택으로, 상권 발달 및 교통 편리성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 다양한 토지 이용 규제, 건물 공부와의 차이, 제시외 건물 포함 등 매수 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 충분히 파악하고, 예상되는 인수 비용 및 제반 사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지구 내 입지로 향후 지가 상승 및 임대 수익 증대 가능성.

* 건물 활용도 증대 및 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 998,495,900원

* 인수 보증금 제외 규정에 따라, 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 제외됩니다. 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 제시되어 있습니다.

* 그러나, 대항력있는 임차인 안 의 보증금 9,000,000원은 실제 매수인이 부담해야 할 가능성이 높은 비용이므로, 입찰가 산정 시 반드시 포함하여 고려해야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 상기 감정평가액과 잠재적 인수 비용, 시장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 매수인은 반드시 직접 권리 분석 및 현장 조사를 수행하여 최종 입찰 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.