나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85145 [1] 전라남도 곡성군 오산면 운곡리 76-15 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 곡성군 오산면 운곡리 소재 "외운마을" 남동측 인근에 위치하고, 주변은
전,답 등이 소재하는 마을주변농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 묵전임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) : 맹지임.
일련번호 3) : 남측으로 노폭 약 3m의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2), 3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호 3) 지상에 별지 사진용지와 같이 감나무 등 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각. 묵전임.
특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85145 (1)

소재지: 전라남도 곡성군 오산면 운곡리 76-15

용도: 전 (밭)

감정가: 77,556,000원

토지면적: 843.00㎡ (약 255평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 전라남도 곡성군 오산면 운곡리 소재 "외운마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등이 소재하는 마을 주변 농경지대입니다.

1.2. 2.교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

일련번호 1), 2) 토지는 맹지이며, 일련번호 3) 토지는 남측으로 노폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))으로 지정되어 있습니다.

1.2. 5.주변 환경 분석

곡성군 일대는 비교적 청정 지역으로 알려져 있으나, 최근 폐기물 처리 시설 및 소각장 건립과 관련하여 주민 반대 움직임이 나타나고 있습니다. 본건 소재지인 오산면 운곡리 자체에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 축사 밀집 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 곡성군 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논란이 지속되고 있어 향후 지역 개발 및 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

* 갑1, 갑2, 갑10: 소유권 이전 내역 (김철호, 의료법인대운의료재단, 임승민)

* 을4: 순창새마을금고 근저당권 (말소기준권리)

* 을5: 순창새마을금고 지상권 설정 (말소)

* 갑12: 순창새마을금고 임의경매개시결정 (채권 총액: 128,229,172원)

1.3. 2.말소기준권리 및 소멸 여부

순창새마을금고의 근저당권(을4, 2020-01-09 접수)이 말소기준권리가 되며, 경매 절차에 따라 본 매각으로 대부분의 권리는 소멸됩니다.

1.3. 3.인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 토지 등기부 요약에 '지상권개요:'라고 기재되었으나, 을5 순창새마을금고 지상권은 말소되는 것으로 표시되어 있습니다.)

* 등기부상 특별한 인수사항은 없습니다.

1.3. 4.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 명시된 임차인이 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본건은 농경지대로서 주변에 마을이 산재해 있습니다. 전형적인 농촌 지역의 특성을 보이며, 상업 시설이나 특정 상권 형성은 미미합니다.

1.4. 2.주변 편의시설

가장 가까운 편의시설은 마을회관 및 인근 농경지 관련 시설이 있을 것으로 추정됩니다. 주요 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.인프라

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 농업 활동에 필요한 기본적인 인프라는 갖추어져 있을 수 있으나, 현대적인 도시 생활 편의 시설은 부족합니다.

1.5. 2.주요 식당 및 시설

인근 옥과면 등지에 한우 전문점(옥과한우촌) 및 토란 활용 돈까스(곡성하송), 복요리 전문점(미연복집) 등이 있어 지역 특색을 살린 외식 경험이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지 관련 법규

* 본건은 용도상 '전(밭)'이며, 묵전(방치된 밭) 상태입니다.

* 매수인(낙찰자)은 농지를 취득하기 위한 자격 요건을 갖추어야 하며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

* 경작하지 않는 농지에 대한 관리 의무 및 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.6. 2.맹지 및 도로 접근성

본건 토지 중 일부(일련번호 1, 2)는 맹지로, 건축 등 토지 이용 시 도로에 대한 별도의 해결 방안(인접 토지 통행권 확보 등)이 필요합니다.

1.6. 3.가축사육 제한

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 신축 등 가축 사육 관련 사업 추진 시 제한이 따릅니다.

1.6. 4.제시외 수목

일련번호 3) 토지 지상에 감나무 등 제시외수목이 소재하고 있으나, 매각 대상이 토지이므로 별도 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 5.지역 환경 이슈

곡성군 내 폐기물 처리 시설 건립 관련 논란이 지속되고 있어, 향후 지역 주민 민원 발생 가능성 또는 행정 처분 등에 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 곡성군에 위치한 농취증 의무가 있는 묵전 상태의 토지입니다. 감정가는 7천만 원대이며, 843㎡(약 255평)의 면적을 가지고 있습니다. 주요 권리 사항은 말소기준권리인 근저당권이 존재하며, 경매 진행 시 소멸될 예정입니다.

토지 일부가 맹지이고, 농지법 및 가축사육제한구역에 해당한다는 점은 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 준비하지 못할 경우 입찰 참여에 제약이 따릅니다.

주변 환경은 대체로 조용하고 농경지대가 형성되어 있으나, 곡성군 전반적으로 환경 문제(폐기물 처리 시설 등)에 대한 민원이 산재해 있다는 점은 간과할 수 없는 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 토지를 취득할 기회.

* 지정된 지역(계획관리지역)으로 향후 토지 이용 가능성 존재.

* 인근 지역의 관광 자원 (섬진강, 대황강 등) 및 지역 특산물(토란 등) 연계 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 77,556,000원입니다. 본건은 농취증 의무, 맹지, 묵전 상태, 지역 환경 이슈 등 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 이러한 점들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 농취증이 필요한 토지의 경우, 실제 경작 또는 개발 가능성을 면밀히 검토한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 또한, 본건의 채권 총액(128,229,172원)과 감정가의 관계, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 물건의 경우, 현재 제시된 정보를 바탕으로 명확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 그러나 낙찰 후 발생하는 추가 비용(농취증 발급 관련 비용, 맹지 해소 방안 마련 비용, 잠재적 민원 대응 비용 등)과 토지의 활용 가치를 면밀히 분석하여, 감정가의 70~90% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 토지의 실제 상태, 인근 시세, 농취증 발급 가능 여부 등을 사전에 철저히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.