나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2352 [7] 광주광역시 광산구 비아동 152-5 하남지구호반아파트 101동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1-가)는 광주광역시 광산구 신창동 소재 ""광주보건대학교"" 북동측 인근에 위치
하며 주위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시되고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 광주광역시 북구 일곡동 소재 ""일곡도서관"" 남동
측 인근에 위치하며 주위에는 아파트 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(8-가)는 광주광역시 남구 진월동 소재 ""대성여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위에는 단독주택, 아파트, 중학교, 고등학교 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난
시되고,

기호(9-가)는 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""풍암초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위에
는 아파트, 초등학교 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(10-가)는 광주광역시 광산구 비아동 소재 ""비아초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주
위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건은 공히 단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 기호 (1-가)는 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 13층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,



기호 (2-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(3-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(4-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(5-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(8-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(9-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,




기호(10-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20건 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 공히 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호 (1-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 장방형 평지의 아파트부지로,

기호(8-가)는 사다리형 평지의 아파트 부지로,

기호(9-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호(10-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호 (1-가)는 대상 단지 남동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입
로 소재하고,

기호(8-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(9-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(10-가)는 대상 단지의 남측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 (1-가) 대지권 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2020-07-01)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-27)(2-2구역)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20),

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대지권 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위
계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2014-07
-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(일동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>,

기호(8-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(2)는 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

기호(9-가)는 대지권 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합),
상대보호구역(소향유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(풍암중)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(풍암중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>,

기호(10-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류
(폭 8m 미만)(2015-06-30)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)
기호(2)는 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

본건 기호(1-가) 대지권 토지 기호(1) ~ (8)은 광산구 신창동 462-2로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경2352 (7)

소재지: 광주광역시 광산구 비아동 152-5 하남지구호반아파트 101동 9층908호

용도: 아파트

감정가: 80,000,000원

건물면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

토지면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 정보: 비아호반 아파트, 1998년 9월 사용승인, 4개동 951세대.

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 비아동에 위치하며, 주위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지역입니다. 단지 북서측 인근에 비아초등학교가 위치하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다. 인근 지역에 대한 혐오시설 정보는 별도로 확인되지 않았으며, 주로 주거 및 교육 시설이 분포하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2008-09-18, 채권금액: 23,300,000원)

주요 권리 내역:

* 임의경매 개시결정: 국민은행 (접수일자: 2025-04-07)

* 압류: 광주세무서장 (접수일자: 2025-09-25)

* 근저당: 국민은행 (접수일자: 2008-09-18, 채권금액: 23,300,000원, 말소기준)

* 주택임차권: 김미경 (접수일자: 2025-10-13, 채권금액: 55,000,000원, 말소)

해석: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김미경 씨의 경우, 등기부상 주택임차권이 말소되었으며, 제공된 정보에 따르면 대항력이 없는 것으로 나타났습니다. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). "선순위임차권"이라는 특이사항은 있으나, 이는 상세 임차인 정보 및 등기부상 말소 내역과 상충될 수 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 비아동 일대는 아파트 단지와 단독주택이 혼재된 전형적인 주거지역입니다. 인근에 비아초등학교가 있어 학군 수요가 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 아파트 단지 내 또는 인근 상업시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업시설이나 유흥시설보다는 주거 안정을 위한 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 광주 시내 및 외곽으로의 이동이 가능합니다. 지역 내 버스 노선을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 비아초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 주거환경: 일반적인 아파트 주거 환경으로, 주변 주거 환경은 무난한 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1998년식으로 건축된 지 20년 이상 경과하여, 장기수선계획에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 권리관계 해석: '선순위임차권' 표기가 있으나, 상세 내역상 대항력 없는 임차인으로 분석되어 인수 보증금은 0원으로 보입니다. 실제 현황과 다를 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 권장됩니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 전체 담보 물건의 경매 진행 상황 및 채무 변제 결과가 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 비아동에 위치한 아파트로, 실거주 및 투자 관점에서 접근할 수 있는 물건입니다. 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가 대비 시세가 높은 편이나, 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자는 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 건축 연도를 고려한 유지관리 계획이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 인수할 임차보증금이 없어 명도 및 금전적 부담이 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 이루어진 주거 지역에 위치하여 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 또는 부동산 시장 회복 시 시세 상승 여력이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 분석: 최근 매매 사례 대비 감정가가 상대적으로 높은 편이나, 시장 가격을 기반으로 합리적인 입찰가를 산정한다면 수익 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(37.83㎡)의 아파트가 2026년 5월 6,300만원에 거래되었으며, 약간 더 넓은 면적(39.68㎡)의 아파트가 2026년 6월 7,100만원에 거래되었습니다. 감정가는 8,000만원으로, 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 실거래가 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

본건의 면적 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 7,000만원에서 7,500만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 7,500만원 수준을 목표로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.