나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2352 [5] 광주광역시 남구 진월동 388 호반아파트 102동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1-가)는 광주광역시 광산구 신창동 소재 ""광주보건대학교"" 북동측 인근에 위치
하며 주위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시되고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 광주광역시 북구 일곡동 소재 ""일곡도서관"" 남동
측 인근에 위치하며 주위에는 아파트 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(8-가)는 광주광역시 남구 진월동 소재 ""대성여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위에는 단독주택, 아파트, 중학교, 고등학교 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난
시되고,

기호(9-가)는 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""풍암초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위에
는 아파트, 초등학교 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(10-가)는 광주광역시 광산구 비아동 소재 ""비아초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주
위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건은 공히 단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 기호 (1-가)는 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 13층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,



기호 (2-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(3-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(4-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(5-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(8-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(9-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,




기호(10-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20건 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 공히 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호 (1-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 장방형 평지의 아파트부지로,

기호(8-가)는 사다리형 평지의 아파트 부지로,

기호(9-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호(10-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호 (1-가)는 대상 단지 남동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입
로 소재하고,

기호(8-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(9-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(10-가)는 대상 단지의 남측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 (1-가) 대지권 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2020-07-01)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-27)(2-2구역)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20),

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대지권 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위
계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2014-07
-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(일동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>,

기호(8-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(2)는 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

기호(9-가)는 대지권 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합),
상대보호구역(소향유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(풍암중)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(풍암중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>,

기호(10-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류
(폭 8m 미만)(2015-06-30)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)
기호(2)는 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

본건 기호(1-가) 대지권 토지 기호(1) ~ (8)은 광산구 신창동 462-2로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경2352 (5)

소재지: 광주광역시 남구 진월동 388 호반아파트 102동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 52,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.57㎡ (약 4.71평)

토지지분: 15.5749㎡ (약 4.71평)

건물면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

건물지분: 32.16㎡ (약 9.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 "대성여자고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 아파트, 중학교, 고등학교 등이 소재하는 전형적인 주거지대로, 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 제반 교통상황은 무난하다고 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건이 소재하는 단지는 동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건의 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2007년 12월 13일 접수된 국민은행 근저당권(채권금액 26,000,000원)입니다. 해당 근저당권 이하 접수된 압류 및 임의경매 등기 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 등기부상 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-06-28

* 확정일자: 2021-04-26

* 배당신고일자: 2025-07-03

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

분석 결과, 임차인 홍영숙은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본건 아파트 단지는 주변에 학교(대성여자고등학교, 진월초등학교, 금당중학교 등)가 다수 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 진월동 일대에 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형 쇼핑몰 등은 다소 거리가 있으나, 대중교통 이용이 편리하여 접근 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 주거 환경을 저해할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 진월동 호반리젠시빌

* 주소: 광주광역시 남구 진월동 388

* 사용승인일: 1999년 06월 22일 (준공 후 약 27년 경과)

* 총 세대수: 327세대 (단지 전체)

* 해당 동: 102동

* 해당 층: 9층 / 총 12층 (지상 기준)

* 전용면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

* 분양면적: 약 43.83~53.00㎡ (약 13.25~16.03평) 추정 (정확한 수치는 별도 확인 필요)

* 건축 구조: 철근콘크리트 벽식구조

* 주차: 총 147대 (단지 전체, 지하 120대 / 지상 27대)

* 복리시설: 관리사무소

5.2. 설비 내역

해당 아파트는 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1999년에 사용 승인된 건물로, 약 27년이 경과하여 건축물의 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 이에 따라 주요 설비의 유지보수 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한

기호(8-가)로 분류되는 토지 중 일부는 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 진월동에 위치한 아파트로, 주변에 교육 시설 및 주거단지가 잘 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계는 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다. 건물은 연식이 있으나, 입지 조건과 교통 편의성을 고려할 때 실거주 또는 임대 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 소폭 하락하는 추세이나, 층수 및 거래 시점을 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요 기대.

* 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

* 소형 면적으로 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요층의 관심 대상.

* 최근 실거래가 분석을 통한 시세 차익 또는 안정적 임대 수익 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 5월 및 6월에 해당 아파트(동일 면적)의 실거래가는 5,000만원, 4,200만원, 4,750만원 수준으로 확인되었습니다.

이는 평균 약 4,650만원으로, 현재 감정가 5,200만원보다 다소 낮은 시세 수준입니다.

다만, 2026년 5월 24일 9층의 거래가는 5,000만원으로 본 물건의 층수(9층)와 유사합니다.

9.2. 산정 근거

* 감정가: 52,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가 평균: 약 46,500,000원

* 유사 층수(9층) 최근 실거래가: 50,000,000원

9.3. 예상 입찰가

최근 실거래가 추세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 약 4,900만원에서 5,100만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 입찰 희망가는 낙찰 가능성과 시세 차익을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 49,000,000원 ~ 51,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.