나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2352 [3] 광주광역시 북구 일곡동 849-2 청솔아파트 101동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1-가)는 광주광역시 광산구 신창동 소재 ""광주보건대학교"" 북동측 인근에 위치
하며 주위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시되고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 광주광역시 북구 일곡동 소재 ""일곡도서관"" 남동
측 인근에 위치하며 주위에는 아파트 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(8-가)는 광주광역시 남구 진월동 소재 ""대성여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위에는 단독주택, 아파트, 중학교, 고등학교 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난
시되고,

기호(9-가)는 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""풍암초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위에
는 아파트, 초등학교 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(10-가)는 광주광역시 광산구 비아동 소재 ""비아초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주
위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건은 공히 단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 기호 (1-가)는 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 13층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,



기호 (2-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(3-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(4-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(5-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(8-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(9-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,




기호(10-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20건 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 공히 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호 (1-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 장방형 평지의 아파트부지로,

기호(8-가)는 사다리형 평지의 아파트 부지로,

기호(9-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호(10-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호 (1-가)는 대상 단지 남동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입
로 소재하고,

기호(8-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(9-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(10-가)는 대상 단지의 남측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 (1-가) 대지권 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2020-07-01)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-27)(2-2구역)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20),

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대지권 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위
계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2014-07
-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(일동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>,

기호(8-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(2)는 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

기호(9-가)는 대지권 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합),
상대보호구역(소향유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(풍암중)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(풍암중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>,

기호(10-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류
(폭 8m 미만)(2015-06-30)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)
기호(2)는 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

본건 기호(1-가) 대지권 토지 기호(1) ~ (8)은 광산구 신창동 462-2로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경2352 (3)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 광주광역시 북구 일곡동 849-2 청솔아파트 101동 4층403호

* 건물면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

* 토지면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

* 감정가: 105,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 "일곡도서관" 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 등이 소재하는 주거지역으로, 주위환경은 무난합니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 주변 시설: 인근에 일곡도서관이 있으며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 도로 상태: 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입로가 소재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2006년 3월 2일 국민은행 근저당권

* 말소예정권리:

* 2006년 3월 2일 국민은행 근저당권 (말소기준권리)

* 2025년 4월 7일 국민은행 임의경매 (본건 경매 개시 결정)

* 2025년 9월 25일 광주세무서장 압류

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.)

* 등기부채권 총액: 24,700,000원 (근저당 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-22

* 확정일자: 2017-08-22

* 배당신고일자: 2025-05-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 최근 실거래가:

* 2026년 6월 (10층): 74,000,000원

* 2026년 6월 (5층): 90,000,000원

* 2026년 6월 (15층): 113,000,000원

* 시세 분석: 본건(101동 4층 403호, 전용 48.45㎡)과 유사한 면적의 거래 사례를 볼 때, 5층 거래 사례가 90,000,000원으로 가장 유사한 가격대를 형성하고 있습니다. 15층 거래는 최고가이며, 10층 거래는 상대적으로 낮습니다. 본건은 4층으로 5층 거래가격을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가는 105,000,000원으로, 최근 5층 거래가(90,000,000원)보다 높은 수준입니다. 이는 시장 상황이나 평가 시점에 따라 변동될 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 일곡청솔1차아파트

* 사용승인일: 2000년 10월 26일

* 총 세대수: 650세대

* 총 동수: 4동

* 주차대수: 총 282대

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소

* 주변 편의시설: 단지 인근에 일곡도서관이 위치하며, 주거 지역 내 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 고 은 대항력이 없으며, 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 위험은 없습니다.

* 건물 노후도: 2000년 사용승인된 아파트로, 약 26년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 제시된 "감정평가서요약"의 "공부와의 차이" 항목은 "본건 기호(1-가)"에 대한 내용으로, 광산구 신창동 462-2로 합병되었다는 내용입니다. 본건(북구 일곡동 849-2)과는 직접적인 관련이 없을 가능성이 높습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 외부 지도 서비스 검색이 필요합니다.

* 특이사항/주의사항/특수물건정보: 제공된 정보에 해당 항목에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 일곡동에 위치한 청솔아파트 101동 4층 403호로, 비교적 안정된 주거 환경에 속합니다. 아파트의 전용면적은 48.45㎡(약 14.66평)이며, 2000년에 건축되어 약 26년의 경과 연수를 가지고 있습니다. 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제도 없습니다. 최근 실거래가 분석 시, 유사 면적의 5층 물건이 90,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(105,000,000원)는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 인수 부담이 없어 안심하고 투자할 수 있습니다.

* 주거 환경: 일곡동의 안정된 주거지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재적 가치: 감정가 대비 최근 실거래가 수준에서 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 환금성: 중소형 면적으로 수요층이 두터워 환금성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원입니다.

최근 실거래가 중 4층에 가장 인접한 5층 물건의 거래가는 90,000,000원이었습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본건은 90,000,000원에서 95,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

특히, 5층 거래가를 기준으로 하되, 본건의 4층이라는 점과 감정가격을 감안하여 93,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.