나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2352 [6] 광주광역시 서구 풍암동 1053 한신아파트 101동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1-가)는 광주광역시 광산구 신창동 소재 ""광주보건대학교"" 북동측 인근에 위치
하며 주위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시되고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 광주광역시 북구 일곡동 소재 ""일곡도서관"" 남동
측 인근에 위치하며 주위에는 아파트 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(8-가)는 광주광역시 남구 진월동 소재 ""대성여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위에는 단독주택, 아파트, 중학교, 고등학교 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난
시되고,

기호(9-가)는 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""풍암초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위에
는 아파트, 초등학교 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(10-가)는 광주광역시 광산구 비아동 소재 ""비아초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주
위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건은 공히 단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 기호 (1-가)는 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 13층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,



기호 (2-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(3-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(4-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(5-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(8-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(9-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,




기호(10-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20건 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 공히 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호 (1-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 장방형 평지의 아파트부지로,

기호(8-가)는 사다리형 평지의 아파트 부지로,

기호(9-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호(10-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호 (1-가)는 대상 단지 남동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입
로 소재하고,

기호(8-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(9-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(10-가)는 대상 단지의 남측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 (1-가) 대지권 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2020-07-01)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-27)(2-2구역)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20),

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대지권 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위
계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2014-07
-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(일동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>,

기호(8-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(2)는 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

기호(9-가)는 대지권 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합),
상대보호구역(소향유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(풍암중)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(풍암중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>,

기호(10-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류
(폭 8m 미만)(2015-06-30)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)
기호(2)는 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

본건 기호(1-가) 대지권 토지 기호(1) ~ (8)은 광산구 신창동 462-2로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경2352 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 부동산 현황

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1053 한신아파트 101동 13층 1304호

용도: 아파트 (공동주택)

건물명: 한신아파트

동/호수: 101동 1304호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 89,000,000원

토지면적: 24.01㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.31㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 "풍암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 초등학교 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 도로(접합)가 있으며, 상대보호구역(소향유치원, 풍암중, 풍암초등학교) 및 절대보호구역(풍암중, 풍암초등학교)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리인 국민은행의 근저당권(2008-05-07 접수, 26,000,000원) 이하 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 개요에 언급되었으나, 별도 기재 내용이 없어 통상적으로는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김 (보증금 60,000,000원, 차임 0원)이 확인되었습니다. 전입일자는 2020-04-01, 확정일자는 2022-07-11입니다. 배당신고일자는 2025-04-24입니다.

중요한 점은 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (접수일자: 2008-05-07)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 39.31㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 4월 7일, 14층, 39.31㎡ 아파트가 8,800만원에 거래되었습니다.

이보다 큰 면적(전용면적 49.56㎡)의 경우, 2026년 5월 24일 14층이 13,100만원, 2026년 5월 20일 9층이 12,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 최근 매매 동향

2026년 상반기 기준, 유사 면적의 실거래가는 8,800만원 수준으로 확인되며, 이는 본건의 감정가(8,900만원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 풍암한신

주소: 광주광역시 서구 풍암동 1053

사용승인일: 2000-06-07

총 세대수: 585세대

최고층: 15층 (본건 101동은 15층 건물)

주차대수: 총 261대 (지상 3대, 지하 18대, 기타 240대 추정)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층

마감: 외벽 - 시멘몰탈 위 페인트, 내벽 - 벽지마감, 창호 - 새시창

설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

본건 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등의 제한이 있으나, 이는 아파트의 일반적인 이용 및 거래에 미치는 영향이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

(참고: 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 혐오시설 여부는 본 보고서에서 직접적으로 확인하기 어렵습니다.)

6.3. 임차인 관련 리스크

임차인 김 는 대항력이 없으며 인수할 보증금 또한 0원이므로, 임차인으로 인한 권리상 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 서구 풍암동 소재 한신아파트는 풍암초등학교 인근에 위치한 주거지로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2000년에 준공된 아파트로 적정 연식이 있으나, 지속적인 실거래가 형성 등 시장에서 꾸준히 수요가 있는 지역입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수할 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다. 따라서 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 풍암초등학교 인접, 편리한 교통 및 생활 환경

* 명확한 권리관계: 인수 부담 없는 임차인, 말소되는 다수 권리

* 안정적인 시장 수요: 꾸준한 실거래가 형성

* 감정가 대비 잠재적 수익률: 시세 대비 합리적인 입찰가 설정 시 투자 매력 증대

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 4월 7일, 39.31㎡, 14층, 8,800만원)와 감정가(8,900만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 8,800만원 ~ 9,000만원 수준으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없으며 권리 관계가 명확함을 감안하여, 대략적인 예상 입찰가는 80,000,000원 선에서 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 물건의 현황, 경매 당시의 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.