나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2352 [2] 광주광역시 북구 일곡동 849-2 청솔아파트 103동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1-가)는 광주광역시 광산구 신창동 소재 ""광주보건대학교"" 북동측 인근에 위치
하며 주위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시되고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 광주광역시 북구 일곡동 소재 ""일곡도서관"" 남동
측 인근에 위치하며 주위에는 아파트 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(8-가)는 광주광역시 남구 진월동 소재 ""대성여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위에는 단독주택, 아파트, 중학교, 고등학교 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난
시되고,

기호(9-가)는 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""풍암초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위에
는 아파트, 초등학교 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(10-가)는 광주광역시 광산구 비아동 소재 ""비아초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주
위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건은 공히 단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 기호 (1-가)는 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 13층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,



기호 (2-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(3-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(4-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(5-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(8-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(9-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,




기호(10-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20건 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 공히 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호 (1-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 장방형 평지의 아파트부지로,

기호(8-가)는 사다리형 평지의 아파트 부지로,

기호(9-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호(10-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호 (1-가)는 대상 단지 남동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입
로 소재하고,

기호(8-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(9-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(10-가)는 대상 단지의 남측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 (1-가) 대지권 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2020-07-01)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-27)(2-2구역)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20),

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대지권 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위
계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2014-07
-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(일동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>,

기호(8-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(2)는 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

기호(9-가)는 대지권 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합),
상대보호구역(소향유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(풍암중)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(풍암중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>,

기호(10-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류
(폭 8m 미만)(2015-06-30)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)
기호(2)는 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

본건 기호(1-가) 대지권 토지 기호(1) ~ (8)은 광산구 신창동 462-2로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경2352 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 일곡동 849-2, 청솔아파트 103동 13층 1304호

용도: 아파트

감정가: 107,000,000원 (일억칠백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

토지지분: 27.53096㎡ (약 8.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

건물지분: 48.45㎡ (약 14.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 상세정보

아파트명: 일곡1차청솔아파트

주소: 광주광역시 북구 일곡동 849-2

사용승인일: 2000년 10월 26일

동수: 4동

세대수: 650세대

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 15층 중 13층

전용면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

총면적 (아파트 대지권면적): 27.53㎡ (약 8.33평)

주차대수: 총 282대 (지상 3대, 지하 7대, 기타 272대)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.5. 건물 등기부 요약

- 소유권이전1번신탁등기말소 (유한회사행운주택)

- 근저당권 (국민은행, 23,400,000원, 말소기준권리)

- 압류 (광주세무서장, 말소)

- 임의경매 (국민은행, 67,022,620원, 말소)

- 압류 (국민건강보험공단, 말소)

등기부채권 총액: 23,400,000원 (말소기준권리 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 일곡동에 소재하는 일곡1차청솔아파트 103동 13층 1304호로, 일곡도서관 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지들이 형성되어 있으며, 주거지대로서 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입로가 소재하여 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 일곡도서관, 일동초등학교, 일곡중학교, 풍암초등학교, 풍암중학교, 소향유치원, 광주보건대학교, 대성여자고등학교, 풍암초등학교 등 다수의 교육 및 문화시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 주거지역 내 상가 및 기타 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2006년 02월 09일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 23,400,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서선미

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015년 03월 02일

확정일자: 2019년 04월 03일

배당신고일자: 2025년 06월 16일

대항력: 없음

비고: 임차인 서선미는 대항력이 없으며, 보증금 70,000,000원에 대해 배당받을 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 일곡동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거지역입니다. 단지 규모가 크고 주변에 학교와 공공시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역으로 판단됩니다. 상업시설은 주로 아파트 단지 내 상가 및 인근 상가지역에 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

일곡1차청솔아파트는 2000년에 준공된 아파트로, 총 4개 동, 650세대가 거주하고 있습니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시세 분석 (2026년 6월 기준)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(48.45㎡)의 청솔아파트 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 1일 (15층): 113,000,000원

* 2026년 6월 8일 (5층): 90,000,000원

* 2026년 6월 19일 (10층): 74,000,000원

분석: 15층 매매가가 1억 1,300만원으로 가장 높으며, 5층은 9,000만원, 10층은 7,400만원에 거래되었습니다. 이는 층수 및 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생함을 시사합니다. 본건은 13층으로 15층 매매가와 유사하거나 약간 낮은 수준에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가 1억 700만원 대비 최근 최고가 거래액이 더 높게 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한: 상대보호구역, 절대보호구역 (각종 교육기관 관련)

상기 제한사항들은 일상적인 주거 생활 및 재산권 행사에는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보이나, 재건축이나 대규모 개발 시 고려될 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

본건 기호(1-가) 대지권 토지 기호(1) ~ (8)은 광산구 신창동 462-2로 합병되었다는 내용이 있으나, 본건 소재지는 북구 일곡동 849-2로 이는 해당 물건 자체의 공부상 차이가 아닌, 감정평가 대상 물건들의 일부 표기 오류로 판단됩니다. 실제 본건과는 무관한 사항으로 보입니다.

6.3. 기타 참고사항

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다. (단, 임차인 서선미의 보증금은 70,000,000원으로 확인되었으며 인수 금액 없음)

7. 종합 의견

본건은 광주 북구 일곡동에 위치한 일곡1차청솔아파트 103동 13층으로, 편리한 교통 및 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있는 장점을 가진 주거용 부동산입니다. 최근 실거래가 데이터를 볼 때, 15층 매물이 감정가보다 높은 가격에 거래된 점은 긍정적인 시장 반응을 나타냅니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 전액을 배당받을 수 있어 권리 분석상 특별한 위험은 없어 보입니다. 다만, 2000년 준공으로 연식은 있으나, 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 선호 지역: 일곡동은 아파트 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 있습니다.

* 우수한 생활 편의시설: 인근에 다수의 학교, 도서관 등 교육 및 문화 시설이 밀집해 있습니다.

* 최근 실거래가 상승: 15층 매물이 감정가 이상으로 거래되며 시장의 긍정적 반응을 확인했습니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 인수 부담금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 107,000,000원과 최근 최고가 실거래가 113,000,000원 (15층)을 고려할 때, 본건(13층)의 적정 입찰가는 105,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 동향을 추가로 확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.