나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2352 [4] 광주광역시 북구 일곡동 849-2 청솔아파트 101동 2층209호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1-가)는 광주광역시 광산구 신창동 소재 ""광주보건대학교"" 북동측 인근에 위치
하며 주위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시되고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 광주광역시 북구 일곡동 소재 ""일곡도서관"" 남동
측 인근에 위치하며 주위에는 아파트 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(8-가)는 광주광역시 남구 진월동 소재 ""대성여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며
주위에는 단독주택, 아파트, 중학교, 고등학교 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난
시되고,

기호(9-가)는 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""풍암초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위에
는 아파트, 초등학교 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시되고,

기호(10-가)는 광주광역시 광산구 비아동 소재 ""비아초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주
위에는 단독주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건은 공히 단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 기호 (1-가)는 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 13층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,



기호 (2-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 8층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(3-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(4-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(5-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(8-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 12층 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,

기호(9-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등,




기호(10-가)는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20건 중 9층건으로,
외벽 : 시멘몰탈위페인트 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 공히 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호 (1-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 장방형 평지의 아파트부지로,

기호(8-가)는 사다리형 평지의 아파트 부지로,

기호(9-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로,

기호(10-가)는 유사 사다리형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호 (1-가)는 대상 단지 남동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대상 단지 북측으로 포장도로와 접하는 진출입
로 소재하고,

기호(8-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(9-가)는 대상 단지 동측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재하고,

기호(10-가)는 대상 단지의 남측으로 포장도로와 접하는 진출입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 (1-가) 대지권 토지는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2020-07-01)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-27)(2-2구역)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20),

기호 (2-가), (3-가), (4-가), (5-가)는 대지권 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위
계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2014-07
-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(일동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>,

기호(8-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(2)는 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

기호(9-가)는 대지권 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합),
상대보호구역(소향유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(풍암중)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(풍암중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>,

기호(10-가)는 대지권 토지 중 기호(1)은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로3류
(폭 8m 미만)(2015-06-30)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)
기호(2)는 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-06-30)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

본건 기호(1-가) 대지권 토지 기호(1) ~ (8)은 광산구 신창동 462-2로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경2352 (4)

소재지: 광주광역시 북구 일곡동 849-2 청솔아파트 101동 2층 209호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

건물면적 (전용면적): 48.45㎡ (약 14.66평)

토지 지분: 27.53096㎡

건물 지분: 48.45㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 105,000,000원

최초 감정일: 정보 없음

최근 매매 거래 정보 (2026년 6월 기준):

* 48.45㎡, 10층: 74,000,000원

* 48.45㎡, 5층: 90,000,000원

* 48.45㎡, 15층: 113,000,000원

이 정보는 2026년 6월에 발생한 거래 기록을 바탕으로 하며, 현 시세와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 "일곡도서관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지들이 소재하여 전형적인 아파트 주거지대를 형성하고 있으며, 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 말소기준권리는 2006년 4월 20일 국민은행 근저당 (23,400,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 국민은행 근저당 (2006-04-20, 23,400,000원)

* 조진호 근저당 (2023-10-11, 12,000,000원 - 말소 확인됨)

* 국민은행 임의경매 (2025-04-07, 67,022,620원)

* 광주세무서장 압류 (2025-09-25)

등기부채권 총액은 35,400,000원이며, 국민은행이 신청한 임의경매로 인해 본 경매가 진행되고 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-05-27

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 73,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014-05-27

확정일자: 2014-05-20

배당신고일자: 2025-07-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

두 임차인 모두 대항력이 없어, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 일곡동 지역은 광주광역시 북구의 대표적인 주거지역으로, 주거 안정성이 높은 곳입니다. 아파트 단지가 밀집해 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 상업 시설 및 편의시설

단지 인근에는 일곡도서관과 같은 문화시설이 있으며, 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설 및 편의점, 마트 등이 분포하고 있어 거주자들의 생활 만족도를 높여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 주변 지역은 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 교육 시설이 위치하고 있습니다. 토지 이용 계획상 일부 학교 주변은 상대 보호구역 및 절대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 이루어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 지하에는 전기차 충전기가 설치되어 있어 현대적인 주거 편의를 제공합니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 일곡1차청솔아파트

준공일: 2000년 10월 26일

총 동수: 4동

총 세대수: 650세대

최고 층수: 15층

최저 층수: 3층

총 주차대수: 504대 (지하 222대, 지상 282대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 여러 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되지 않은 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축 연도가 2000년으로 약 26년 경과하여, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계는 미상이라는 감정평가서 내용이 있으나, 현재 파악된 임차인 외에 미신고된 임차인이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 일곡동의 성숙된 주거단지에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 생활 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2000년에 준공되어 건물 연수가 있으나, 대항력 있는 임차인이 없고 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 최근 매매 시세 또한 다양하게 형성되어 있어, 시장 분석을 통한 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 대항력 있는 임차인 및 인수되는 보증금 없음

* 잘 갖추어진 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라

* 다양한 가격대의 최근 실거래 사례 존재

9. 예상 입찰가

최근 6월 2026년 기준 48.45㎡ 아파트 실거래가는 74,000,000원에서 113,000,000원까지 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 105,000,000원입니다.

본 건은 2층에 위치하고 있어 층수 선호도 측면에서 다소 낮은 평가를 받을 수 있습니다. 이에 따라, 감정가보다는 낮은 수준에서, 최근 거래가 중 5층 거래가 90,000,000원임을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.