나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [9] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 105동 23층2305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (9)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 105동 23층 2305호

용도: 아파트

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 206,000,000원

총 등기부채권액: 164,260,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 개요

단지명: 하나리움퀸즈파크

동: 105동

층: 23층 (해당 건물 총 25층)

사용승인일: 2015년 4월 7일

건축 구조: 철근콘크리트구조

난방 방식: 도시가스

단지 규모: 총 11개동, 908세대 (해당 동 98세대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '하나리움퀸즈파크' 105동 23층 2305호에 위치합니다.

'유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 아파트 단지와 중소규모의 상업용 부동산, 주상복합건물 등이 혼재된 지역입니다.

전반적인 주거 환경은 양호한 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

단지 주위로 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근성이 용이합니다.

대중교통 시설 이용 및 간선도로와의 접근성 역시 보통 수준으로, 일상생활에서의 교통 편의성은 확보된 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한 대로3류, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로) 등 도로 관련 계획의 영향을 받고 있습니다.

경제자유구역, 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구) 등의 지정 지역 내에 포함되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(포산중학교 인근) 등 관련 법규의 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2015년 4월 8일 접수된 우리은행의 근저당권(채권금액: 75,360,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 및 물건명세서상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 유치권, 유증, 지상권 등은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김 (성만 표기)

* 1차 계약: 보증금 88,900,000원, 차임 40,000원, 전입일자 2018-08-17, 확정일자 2016-03-24, 배당신고일자 2024-07-22, 대항력 없음.

* 2차 계약 (보증금 증액): 보증금 91,900,000원 (3,000,000원 증액), 차임 70,000원, 전입일자 2018-08-17, 확정일자 2017-05-17, 배당신고일자 2024-07-22, 대항력 없음.

* 3차 계약 (보증금 증액): 보증금 95,210,000원 (3,310,000원 증액), 차임 80,000원, 전입일자 2018-08-17, 확정일자 2019-05-17, 배당신고일자 2024-07-22, 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

주의: 상기 임차인 김 는 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 존재할 수 있습니다. 따라서 해당 임차인이 우선매수권을 행사할 가능성에 대해 면밀한 확인 및 대비가 필요합니다.

3.4. 특이 권리사항

본 물건은 공동담보로 진행될 가능성이 있으며, 공유자우선매수신고가 접수되었습니다.

공유자우선매수권자는 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 신고할 경우 우선적으로 매수자로 결정될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

해당 물건지 주변은 아파트 단지와 중소규모 상업용 부동산, 주상복합건물 등이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 특정 업종 집적 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

'유가읍행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 업무 처리 시 편의성이 있습니다.

대중교통 이용 및 차량을 이용한 외부 접근성이 보통 수준입니다.

5.2. 단지 내 시설

하나리움퀸즈파크 단지는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리 시설을 갖추고 있어 입주민의 생활 편의를 도울 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대주택법 관련 우선매수권

본 물건은 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 적용될 수 있습니다.

임차인 김 가 이러한 우선매수권을 행사할 경우, 입찰자는 해당 물건을 낙찰받지 못하게 될 수 있습니다. 해당 임차인의 우선매수권 행사 가능성 및 법적 요건 충족 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 공유자가 낙찰가와 동일한 금액으로 매수를 신고할 경우 우선권을 갖습니다. 이는 입찰 시 예상치 못한 결과를 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.3. 점유 관련

감정평가 시 점유자 부재 및 잠금 장치로 인해 표준적인 내부 상태를 기준으로 평가가 이루어졌습니다.

이는 실제 점유 상황 파악에 제한이 있었음을 의미하며, 명도 진행 시 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 아파트 단지의 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

최근 시장 가격 대비 낮은 감정가가 책정되어 시세 차익의 가능성이 존재하나, 구 임대주택법상 임차인의 우선매수권, 공유자의 우선매수권 등 복합적인 법적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 임차인의 우선매수권 행사 여부가 본건의 낙찰 결과에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 법률 전문가와 상담하여 관련 권리 관계를 철저히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 유리한 감정가: 실제 거래가보다 낮은 감정가는 잠재적인 시세 차익의 기회를 제공합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 지역 발전 잠재력: 대구경북경제자유구역 및 연구개발특구(테크노폴리스지구) 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월의 매매 사례를 종합해 볼 때, 해당 물건의 시세는 약 160,000,000원에서 162,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 206,000,000원으로, 시세 대비 차이가 있습니다.

하지만 구 임대주택법상 임차인의 우선매수권과 공유자우선매수권과 같은 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 반영해야 합니다.

인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 최근 시장 가격을 기준으로 155,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 입찰가는 임차인 및 공유자의 우선매수권 행사 여부, 명도 가능성 등 추가적인 변수에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.