나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [17] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 111동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (17)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 111동 21층2101호

1.2. 물건 개요

용도: 아파트

전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

토지 지분 면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

건축년도: 2015년 (사용승인일 2015-04-07)

총 층수: 25층

해당 물건 층수: 21층

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.4. 건물 구조 및 특징

구조: 철근콘크리트구조

건물 용도: 공동주택(아파트)

내부 마감: 벽지, 타일, 바닥재 등

설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스 설비 등

1.5. 대지 현황

대지 형상: 가장 정리된 토지

토지 이용 상태: 아파트 부지로 이용 중

단지 규모: 11개동, 총 908세대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 분석

물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리에 위치한 '하나리움퀸즈파크' 아파트 단지 내에 소재함.

주변은 아파트 단지와 더불어 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합 건물이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

'유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치함.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 용이하며, 단지 주위로 간선도로망이 잘 정비되어 있음.

단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있어 차량 이용이 편리함.

대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있음.

또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 일반산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역 등으로 지정된 복합적인 토지 이용 계획을 가지고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

소유권보존(2015.04.08): 주식회사하나건설

근저당(2015.04.08): 우리은행 (75,360,000원)

소유권이전(2018.06.21): 지구종합건설주식회사

소유권이전신탁(2020.05.29): 주식회사무궁화 신탁

주택임차권(2024.09.19): 하동국 (65,880,000원, 전입 2022-05-03)

임의경매개시결정(2025.08.13): 우리은행 (1,281,120,000원)

3.2. 말소기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소기준 권리는 2015년 04월 08일자 우리은행 근저당권(을1)으로 판단됨.

본 경매 절차를 통해 위 말소기준 권리보다 후순위인 주택임차권 및 임의경매개시결정 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 보임 (지상권 없음).

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 하동국

최초 전입일자: 2015-04-30

확정일자: 2015-04-03 (최초), 2022-08-16 (증액분)

총 보증금: 93,278,000원

총 차임: 111,000원

배당신고일자: 2024-09-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

하동국 씨의 경우 대항력이 없어 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

3.4. 특별 인수/고려 사항 (우선매수권 등)

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 부여될 수 있음.

우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일 종결까지 소명자료를 제출해야 하므로, 하동국 씨의 임차인 자격 및 우선매수권 행사 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 중요함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

물건이 위치한 대구 테크노폴리스 지역은 계획적으로 개발된 신도시 지역으로, 주거 단지와 함께 관련 산업단지 및 연구개발 특구의 종사자들을 배후 수요로 하는 상권이 형성되어 있음.

아파트 단지 내 상가 및 주변의 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 주변 시설 및 유동인구

단지 인근에 '유가읍행정복지센터' 등 공공시설이 위치하고 있으며, 상업 시설과의 접근성도 양호함.

대중교통 이용이 편리하여 지역 내 유동인구는 꾸준한 편으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 단지 내 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 입주민들의 주거 편의성이 높음.

단지 내 지하 주차 공간 (21대 전기차 충전기 포함) 및 지상 주차 공간이 확보되어 있으며, 총 109대의 주차 공간이 마련되어 있음.

5.2. 주거 환경

25층의 고층 아파트 단지로, 21층에 위치한 해당 물건은 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됨.

주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 계약 관련 리스크

공유자우선매수신고: 본 물건은 토지 지분과 건물 전부가 일괄 매각되므로 공유자의 직접적인 우선매수권 행사에 따른 직접적인 리스크는 제한적일 수 있으나, 절차 진행 시 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

구 임대주택법상 임차인 우선매수권: 요건을 갖춘 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.2. 시장 및 가격 변동 리스크

감정가(206,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 160,000,000원 ~ 162,000,000원)와의 시세 차이가 상당하여, 향후 시장 변동에 따른 가격 조정 가능성을 고려해야 함.

6.3. 주변 환경 관련 리스크 (혐오시설 포함)

주변 지역에 대한 지도 및 위성 정보 검색 결과, 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍의 '하나리움퀸즈파크' 아파트로, 신축급 건물에 속하며 주거 편의성이 높은 단지임.

등기부상 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건임.

7.2. 투자 및 실거주 적합성

적절한 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 노리는 투자자에게 매력적이며, 양호한 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있어 실수요자에게도 적합한 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점 요약

* 시세 대비 낮은 감정가: 약 4천만원 이상의 가격 메리트 기대 가능.

* 권리관계 깨끗: 모든 권리 말소 예정, 임차인 대항력 없음.

* 우수한 주거 환경: 신축급 아파트, 편리한 교통 및 단지 내 시설.

* 대단지 규모: 908세대 브랜드 아파트.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 206,000,000원

최근 실거래가 평균: 약 161,000,000원 (2026년 6월 기준)

최근 전세 보증금 평균: 약 93,280,000원

인수 보증금: 0원

최근 실거래가와 감정가의 차이가 크므로, 실거래가를 기준으로 입찰가 산정 필요.

9.2. 제시 제안가

감정가의 약 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려할 때, 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

본 물건의 정확한 가치 평가를 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 전월세 동향에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.