나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [13] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 108동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (13)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601, 하나리움퀸즈파크 108동 1층 102호 (도로명: 대구광역시 달성군 테크노북로 164)

용도: 아파트

감정가: 1억 7천 8백만원

면적:

* 토지: 39.77㎡ (약 12.03평)

* 건물 (전용면적): 59.88㎡ (약 18.11평)

* 분양면적: 제공된 정보 없음

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축년도: 2015년

1.1. 입지조건

주변 환경:

* 대상 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리에 위치하며, '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 중소규모 상업용 부동산 및 주상복합 건물 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

교통 상황:

* 차량으로의 접근이 용이하며, 단지 주위로 간선도로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 단지 북측과 서측으로 진출입로가 개설되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용계획:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대/절대보호구역(포산중학교 관련), 일반산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 없음.

인수되는 권리:

* 없음 (통상적인 임의경매 절차에 따라 말소 기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

등기부 현황:

* 소유권 보존: 2015-04-08, 주식회사 하나건설

* 근저당: 2015-04-08, 우리은행, 75,360,000원

* 소유권 이전: 2018-06-21, 지구종합건설주식회사

* 주택임차권: 2024-05-14 (등기 접수), 권영훈 (보증금 120,000,000원, 전입일자 2020-05-18)

* 소유권 이전 신탁: 2020-05-29, 주식회사 무궁화 신탁

* 임의경매 개시결정: 2025-08-13, 우리은행 (채권액 1,281,120,000원)

총 등기부 채권액 합계: 195,360,000원 (근저당 75,360,000원 + 주택임차권 120,000,000원)

임차인 현황:

* 권영훈: 보증금 1억 2천만원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-18, 확정일자 2020-04-24.

* 대항력: 없음.

* 배당신고일자: 2024-05-14.

* 주의사항: 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있습니다. 본 임차인(권영훈)이 해당 요건을 충족하는지는 별도 확인이 필요하며, 우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일 종료 시까지 소명자료를 제출해야 합니다.

특이사항:

* 공유자우선매수신고: 해당 물건에 대해 공유자 우선매수권이 신고되어 있으므로, 낙찰 후 공유자가 낙찰가에 우선하여 매수할 수 있습니다.

* 주의사항: 상기 권영훈 임차인 외에도, 구 임대주택법 제22조에 따른 우선매수권자는 매각기일 종결 시까지 소명 자료 제출 시 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 '하나리움퀸즈파크' 아파트 단지 내에 위치하며, 아파트 단지와 더불어 중소규모의 상업 시설 및 주상복합 건물이 혼재된 지역입니다.

주변에 유가읍행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

대규모 상업지구와의 직접적인 연계성은 부족할 수 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 상권은 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 단지명: 하나리움퀸즈파크

* 주소: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 (도로명: 테크노북로 164)

* 건축년도: 2015년

* 총 세대수: 908세대

* 총 층수: 25층 (해당 물건은 1층)

* 주차 대수: 총 1049대 (지하 기계식 936대, 지상 기계식 113대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

편의시설:

* 유가읍행정복지센터 인근 위치

* 단지 내 또는 인근 상업시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

* 교육시설: 주변 학교 정보는 추가 확인 필요 (대구경북경제자유구역청 및 교육환경 보호법상 보호구역 지정 확인됨)

기타:

* 2015년 4월 7일 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유자 우선매수권: 등기부상 공유자우선매수신고가 되어 있어, 낙찰 후 공유자가 낙찰가에 우선하여 매수할 수 있습니다. 이는 입찰 참여 시 중요한 고려 요소입니다.

임차인 우선매수권: 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 해당 물건의 임차인 권영훈 씨(보증금 1억 2천만원)가 대항력은 없으나, 우선매수권 요건 충족 여부 및 행사 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 우선매수권 행사 시 입찰 결과가 달라질 수 있습니다.

물건 내부 확인 불가: 점유자의 부재 및 잠금장치로 인해, 감정평가 시 해당 물건의 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 동유형의 표준적인 내부 구조를 기준으로 평가되었습니다. 내부 수리 상태나 특이사항이 존재할 수 있으므로, 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

등기부 채권 총액: 근저당 및 임의경매 개시결정 채권액 합계가 감정가보다 높은 점은 유의할 필요가 있으나, 임의경매의 경우 말소기준권리 이하 채무는 소멸되므로 낙찰자가 직접 인수하는 채무는 없습니다. 다만, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 시설: 지도 서비스 및 검색 결과, 해당 물건 인근에 별도의 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용계획상 일반산업단지 및 연구개발특구가 인접해 있어 지역 특성상 산업 시설과의 연관성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍에 위치한 신축급 아파트(2015년 사용승인)로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가는 1억 6천만원대 수준으로, 감정가 1억 7천 8백만원 대비 소폭 낮은 시세를 형성하고 있습니다.

그러나 공유자 우선매수권 신고 및 구 임대주택법에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성이라는 주요 리스크가 존재합니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

또한, 임의경매 개시 결정 채권액이 감정가를 상회하는 점과 내부 상태 미확인 등은 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

지역 개발 잠재력: 대구경북경제자유구역 등 주변 개발 계획과 연계된 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

신축급 아파트: 2015년 준공된 현대적인 아파트로, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

실거래가 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 리스크 요인 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있는 가격대에 진입할 가능성이 있습니다.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 편의시설과 주변 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 27일: 1억 6,200만원 (17층)

* 2026년 6월 16일: 1억 6,000만원 (25층)

* 2026년 6월 3일: 1억 6,100만원 (9층)

* 최근 3건 평균 시세: 약 1억 6,100만원

감정가: 1억 7,800만원

현재 감정가는 최근 실거래가보다 약 1,700만원 가량 높습니다.

본 물건은 1층이며, 공유자 우선매수권 및 임차인 우선매수권 행사 가능성 등의 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 최근 실거래가 평균치를 기준으로 하되, 리스크 프리미엄을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 1억 6,500만원 ~ 1억 7,000만원

최종 입찰가는 현장 조사, 법률 검토 결과, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.