나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [11] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 106동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (11)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 106동 7층701호

용도: 아파트

1.2. 면적 및 규모

감정가: 190,000,000원

토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

토지지분: 39.7744㎡ (약 12.03평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.8767㎡ (약 18.11평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026년 6월 4일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리에 위치하며, '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 자리한 '하나리움퀸즈파크' 아파트 단지 내에 속해 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 함께 중소 규모의 상업용 부동산 및 주상복합 건물들이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량을 이용한 단지 진출입이 원활하며, 대중교통 시설과의 연계성 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 단지 주위로 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 북측과 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

토지는 가각 정리된 가장형의 필지로, 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로)와 접해 있습니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(포산중학교 관련), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 25층 높이의 아파트입니다. 외벽은 석재 및 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건의 말소기준권리는 2015년 4월 8일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

현재 진행 중인 임의경매는 우리은행에 의해 2025년 8월 13일 접수되었으며, 채권액은 1,281,120,000원입니다.

등기부등본상 소유권 관련 사항으로는 주식회사 하나건설의 소유권보존등기(갑1), 지구종합건설주식회사의 소유권이전등기(갑2), 주식회사 무궁화 신탁의 소유권이전신탁등기(갑4)가 존재하나, 이들은 말소되지 않습니다.

우리은행의 근저당권(을1)은 말소기준권리로서 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

임차인 손윤호의 주택임차권(을2)은 2024년 11월 8일 접수되었으며, 채권액은 120,000,000원입니다. 등기상으로는 말소 처리되었습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 손

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 11월 15일

확정일자: 2019년 10월 29일

배당신고일자: 2024년 11월 8일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

상기 권리 분석 결과, 임차인 손 은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받아야 하며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 기타 권리사항

특이사항으로 공유자 우선매수 신고가 있으며, 공동담보 물건으로 진행 중입니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 하나리움퀸즈파크 아파트 단지는 대구광역시 달성군 유가읍의 주거 중심지에 자리하고 있습니다. 주변으로 유사한 형태의 아파트 단지들이 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다. 또한, 중소 규모의 상업시설 및 주상복합 건물들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 유가읍행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 테크노폴리스 하나리움 퀸즈파크

주소: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601

사용승인일: 2015년 4월 7일

총 동수: 11개동

총 세대수: 908세대

최고층: 25층

최저층: 2층

5.2. 주차 및 편의시설

총 주차대수: 1049대 (지상 113대, 지하 936대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차충전기 (지하): 21대

5.3. 단지 관리

관리사무소 연락처: 053-617-1661

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 우선매수권 (구 임대주택법)

가장 중요한 리스크 요인은 물건 명세서상의 '주의사항'에 명시된 바와 같이, 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있을 가능성입니다. 비록 임차인 손 은 대항력이 없으나, 해당 법령에 따른 우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰이 무효화되거나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 우선매수권 행사 시 소명자료 제출 기한은 매각기일 종결까지입니다.

6.2. 감정평가서 특이사항

감정평가서 요약에 따르면, 점유자의 부재 및 잠금 장치로 인해 감정평가사가 해당 세대에 대한 내부 확인이 불가능했습니다. 이에 따라 동 유형 구분 건물의 표준적인 내부 구조 및 사용자재를 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태가 평가 기준과 다를 경우 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공동담보 및 채무 총액

본 물건은 공동담보로 진행되고 있으며, 등기부 채권 총액이 195,360,000원에 달합니다. 또한, 채권자인 우리은행의 임의경매 신청 채권액이 1,281,120,000원으로 매우 높아, 담보물이 다수이거나 채무 규모가 상당함을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 향후 채권 관련 이슈 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍에 위치한 하나리움퀸즈파크 아파트로, 준공 9년차에 접어드는 비교적 신축 아파트입니다. 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편이며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추고 있습니다. 최근 매매 시세는 1억 6천만원대 초반으로 형성되어 있으나, 감정가는 1억 9천만원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

가장 큰 고려사항은 구 임대주택법에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성입니다. 비록 임차인이 대항력은 없으나, 이 법규에 따라 낙찰을 무효화시키거나 직접 낙찰받을 수 있는 권리가 있을 수 있어 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않은 점과 공동담보 물건이라는 점도 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 단지 내 위치 (2015년 준공)

* 대구광역시 달성군 유가읍의 주거 선호 지역

* 안정적인 주거 환경 및 우수한 교통 접근성

* 시세 대비 감정가의 차이 (향후 가격 상승 여력 가능성)

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세는 1억 6천만원대 초반으로 파악됩니다. 감정가 1억 9천만원과는 상당한 차이가 있습니다. 다만, 구 임대주택법에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성, 감정평가 시 현장 방문의 어려움, 공동담보 물건이라는 점 등 위험 요소를 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하되, 최근 거래된 시세와 향후 가격 상승 가능성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 임차인의 우선매수권 행사가 없을 경우, 시세 수준 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가: 1억 7000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.