나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [10] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 105동 25층2505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 105동 25층2505호

용도: 아파트

1.3. 면적정보

토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가및매각정보

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치한 '하나리움퀸즈파크' 아파트단지 내에 속해 있습니다. 주변 일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 단지로서의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통및접근성

단지 주변으로 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있어 차량의 출입이 용이합니다. 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때, 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함됩니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 경제자유구역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역(포산중학교 인근), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 및 제한사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 4월 8일에 접수된 우리은행 근저당권(을1)으로, 이에 따라 대부분의 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황및인수사항

임차인: 오정숙

최고 보증금: 93,278,000원

전입일자: 2015년 8월 17일

확정일자: 2021년 5월 26일 (2차 증액분 기준)

배당신고일자: 2024년 5월 14일

대항력: 없음

권리분석상 임차인 오정숙은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타권리사항

등기부등본 상 주택임차권(오정숙) 및 가처분(오정숙)은 모두 말소 예정으로 분류되어 있습니다. 공유자우선매수신고 및 공동담보 물건으로, 공유자의 우선매수 신고 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설및주거지

본 물건이 속한 하나리움퀸즈파크는 대구 테크노폴리스 개발 계획의 일환으로 조성된 대규모 아파트 단지입니다. 단지 인근에는 생활 편의를 위한 다양한 중소규모 상업시설과 주상복합건물이 자리하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 인근에 포산중학교가 위치하고 있어 교육 환경도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지정보

단지명: 테크노폴리스 하나리움 퀸즈파크

준공일: 2015년 4월 7일

총 세대수: 908세대

최고층: 25층 (본건 25층)

주차대수: 총 1,049대 (지하 936대, 지상 113대)

5.2. 편의시설및주거환경

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 입주민의 편의를 제공합니다. 또한, 전기차 충전 시설(지하 21대)이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적/행정적리스크

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게는 우선매수권이 부여될 수 있습니다. 우선매수권을 행사하고자 하는 임차인이 있다면, 매각기일 종료 시까지 관련 소명자료 제출 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 시장리스크

감정평가액(206,000,000원)과 최근 거래가(2026년 5~6월, 160,000,000원 ~ 162,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 변화, 또는 감정평가 기준의 차이일 수 있으므로, 시세 조사 및 시장 동향 분석을 통해 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

6.3. 기타고려사항

물건 명세서상 점유자의 부재 및 잠금장치로 인해 실제 내부 상태 확인이 어려웠던 점을 참고해야 합니다. 현황 조사 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 잠재적인 수리 비용 등을 고려하여 입찰에 임해야 합니다. 주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 대구 테크노폴리스 내의 준신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하고 인수하는 보증금이 없다는 점은 권리 분석 측면에서 긍정적입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 격차가 크다는 점, 그리고 구 임대주택법에 따른 임차인의 우선매수권 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 대구 테크노폴리스 내 준신축 아파트 (2015년 준공)

* 전용면적 약 18평형으로 실수요 및 투자 수요 확보 가능

* 대항력 없는 임차인으로 인수 부담 없음

* 단지 내 주거 편의시설 및 양호한 교통 환경

9. 예상입찰가

최근 2026년 5월~6월 사이 해당 아파트의 실거래가는 160,000,000원에서 162,000,000원 수준으로 확인되었습니다. 이는 감정가 206,000,000원 대비 약 22~28% 낮은 금액입니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치를 고려하고 시장 상황을 반영할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수 부담이 없고, 임차인의 우선매수권 행사 가능성을 고려하여, 160,000,000원에서 175,000,000원 사이에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 임차인의 우선매수권 행사 여부, 그리고 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.