나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [16] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 111동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (16)

* 소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 111동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 9천 3백만원

* 면적:

* 토지 지분: 39.844㎡ (약 131.69평)

* 건물 전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2015년 4월 7일

* 총 세대수: 908세대

2. 입지조건

* 주위 환경:

* 본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리에 소재하는 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황:

* 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역(포산중학교), 절대보호구역(포산중학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로 상태:

* 단지 주위로 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 우리은행 근저당권 (접수일자: 2015년 4월 8일) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박연자

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 70,000원

* 전입일자: 2015년 4월 20일

* 확정일자: 2018년 7월 6일

* 배당신고일자: 2024년 2월 8일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박연자

* 보증금: 105,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 차임: 94,000원

* 전입일자: 2015년 4월 20일

* 확정일자: 2019년 8월 16일

* 배당신고일자: 2024년 2월 8일

* 대항력: 없음

* 임차인: 박연자

* 보증금: 106,575,000원 (2차 보증금 증액분 5,250,000원 포함)

* 차임: 98,000원

* 전입일자: 2015년 4월 20일

* 확정일자: 2019년 8월 16일

* 배당신고일자: 2024년 2월 8일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 특별한 권리 사항:

* 본 물건에는 공유자우선매수신고가 있습니다.

* 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있습니다. 우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일 종결 시까지 소명자료를 제출해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 지역은 아파트 단지를 중심으로 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등이 혼재되어 형성된 상권입니다.

* 전반적인 상권 및 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 교육시설:

* 포산중학교가 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호합니다. (토지이용계획 상 학교보호구역으로 지정)

* 교통:

* 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수권:

* 공동 소유자 중 누군가가 우선적으로 해당 물건을 매수할 권리를 행사할 가능성이 있습니다.

* 임차인 우선매수권:

* 구 임대주택법에 의거, 요건을 갖춘 임차인이 우선매수권을 행사할 경우 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태:

* 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부를 직접 확인하지 못하였으며, 표준적인 내부 구조 및 사용자재를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 차이:

* 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 시장 상황과의 괴리가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 테크노폴리스에 위치한 신축급 아파트입니다.

* 입지, 교통, 주변 환경 등 생활 여건은 전반적으로 보통 이상으로 평가됩니다.

* 권리 분석상 공유자 및 임차인의 우선매수권 행사가 가능한 점이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 박연자 씨의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없는 것으로 파악됩니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어 급매 또는 특수 물건으로 접근 시 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 신축급 아파트로 향후 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 임대주택법상 우선매수권 행사를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례(2026년 5월~6월)를 종합해 볼 때, 본 물건과 유사한 조건의 아파트 실거래가는 1억 6천만원에서 1억 6천 2백만원 수준에서 형성되어 있습니다.

* 감정가는 1억 9천 3백만원으로, 최근 시장가와 약 15~20% 이상의 차이가 발생하고 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 공유자 및 임차인의 우선매수권 행사가 가능한 리스크를 고려해야 합니다.

* 따라서, 최근 실거래가를 기준으로 하되 잠재적 리스크를 충분히 반영하여, 1억 5천만원에서 1억 5천 5백만원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 투자 전략이 될 것으로 판단됩니다.

* 본 지역에서 특별히 문제시되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.