나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [3] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 101동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (3)

* 소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 101동 21층2102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 206,000,000원

* 토지 면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

* 건물 면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 아파트명: 하나리움퀸즈파크

* 건축년도: 2015년 4월

* 총 세대수: 908세대

* 총 주차대수: 1045대

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리에 위치하며, '유가읍행정복지센터' 북동측 인근입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 중소규모 상업시설, 주상복합건물 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 단지 주변으로 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 경제자유구역, 연구개발특구 등으로 지정되어 있어 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 주OOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다.

* 말소기준권리는 2015년 4월 8일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

* 등기부등본상 현재 모든 권리(근저당, 소유권 이전, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액은 190,360,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박종철

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-20

* 확정일자: 2019-05-17

* 배당신고일자: 2024-04-05

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인 박종철은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 인수될 보증금은 없습니다. 또한, 주택임차권 등기가 되어 있으나 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 특이사항:

* 공유자 우선매수 신고가 접수되었습니다.

* 공동담보 물건입니다.

* 주의사항:

* 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있습니다. 우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 반드시 매각기일 종결까지 소명자료를 제출해야 하므로, 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 하나리움퀸즈파크 아파트 단지는 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 일대에 자리하고 있으며, 주변 지역은 신흥 주거 단지와 함께 상업 및 연구 시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

* 유가읍행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있으며, 다양한 근린 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 대규모 산업단지나 유해 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 경제자유구역 및 연구개발특구로 지정된 점을 감안할 때, 향후 산업 활동 증가에 따른 유동인구 및 상주인구 증가가 기대됩니다. 다만, 이러한 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경적 요인에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 1045대의 주차 공간을 확보하고 있어 주차 스트레스가 적을 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 단지 인근에 포산중학교가 위치하며, 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있어 비교적 안전하고 정돈된 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 우선매수권: 구 임대주택법에 따른 임차인의 우선매수권 행사는 낙찰 결과에 변동을 줄 수 있는 중요한 요소입니다. 반드시 매각기일 전에 소명자료 제출 여부 및 행사 가능성을 확인해야 합니다.

* 공유자 우선매수: 물건의 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있어, 이 역시 낙찰 이후 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 내부 상태 불확실성: 현재 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부 확인이 어려웠던 점은, 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 개발 지역 특성: 경제자유구역 및 연구개발특구라는 개발 호재 이면에, 주변 산업 시설과의 거리, 소음, 환경 영향 등에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍에 위치한 비교적 신축 아파트로, 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이나, 공유자 및 임차인의 우선매수권이라는 변수가 존재합니다.

* 전반적인 단지 규모, 편의시설, 교통 여건 등 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 현재 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으므로, 시세와의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구 테크노폴리스 지구의 개발 잠재력 및 성장 가능성.

* 2015년 준공된 현대적인 아파트 시설.

* 양호한 교통 여건 및 생활 편의 시설 접근성.

* 일괄 매각으로 인한 권리 관계의 명확성 (우선매수권 제외).

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 동향 분석:

* 2026년 6월 3일: 161,000,000원 (9층)

* 2026년 6월 16일: 160,000,000원 (25층)

* 2026년 6월 27일: 162,000,000원 (17층)

* 현 시세: 상기 최근 매매 사례를 종합하면, 해당 면적의 시세는 대략 1억 6,000만 원 ~ 1억 6,200만 원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가: 206,000,000원

* 임차인 보증금: 115,000,000원 (대항력 없음, 매각으로 소멸 예정이므로 낙찰자 인수 금액 없음).

* 종합 검토: 감정가가 최근 시세보다 약 4,400만 원 ~ 4,600만 원 가량 높게 책정되어 있습니다. 또한, 공유자 및 임차인의 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 제안: 시세 대비 감정가 괴리를 고려하고, 우선매수권 리스크를 감안하여, 1억 4,000만 원 ~ 1억 5,000만 원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현재 파악된 정보에 기반한 제안이며, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 구도, 추가 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정을 내리시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.