나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [6] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 104동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (6)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 104동 5층501호

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 25층 중 5층

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 193,000,000원

* 토지 면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

* 건물 면적: 59.98㎡ (약 18.14평) (전용면적 기준)

* 총 면적 (아파트 단지): 54,398.51㎡ (약 16,461.54평)

* 세대수: 908세대

* 주차대수: 총 109대 (지하 20대, 지상 4대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근 일대는 아파트 단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합 건물 등으로 형성되어 있습니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 단지 정보

* 아파트명: 테크노폴리스 하나리움 퀸즈파크

* 사용승인일: 2015년 4월 7일

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 908세대

* 최고층수: 25층

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기: 지하에 21기 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 (2015-04-08): 주식회사하나건설

* 근저당 (2015-04-08): 우리은행 (75,360,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (2018-06-21): 지구종합건설주식회사

* 소유권 이전 신탁 (2020-05-29): 주식회사무궁화 신탁

* 주택임차권 (2024-10-22, 전입 2015-05-12): 이상기 (65,340,000원) - 말소

* 임의경매 개시 결정 (2025-08-13): 우리은행 (1,281,120,000원)

* 등기부상 채권 총액: 140,700,000원 (근저당, 임의경매 등)

3.2. 임차인 현황

* 등기부 및 명세서상 임차인: 이상기

* 전입일자: 2015-05-12

* 확정일자: 2021-02-16 (일부 2021-04-15)

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 보증금/차임: 여러 차례 증액된 내역이 있으며, 최종적으로는 보증금 80,740,000원, 차임 230,000원으로 추정됩니다.

* 대항력: 없음 (등기부상 및 명세서상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.)

* 비고: 임차인 이상기의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 말소되는 권리

* 근저당 (우리은행)

* 주택임차권 (이상기)

* 임의경매개시결정 (우리은행)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용편의

* 단지 인근에 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합 건물이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 자체적으로도 다양한 복리시설을 갖추고 있어 입주민의 편의를 제공합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대/절대보호구역(포산중학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구) 등 관련 법규에 따른 구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 단지 인근에 포산중학교가 위치하며, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 여건이 마련되어 있습니다.

5.2. 편의시설

* 유가읍행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변 상업시설 및 아파트 단지 내 커뮤니티 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구 임대주택법 우선매수권

* 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인은 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 우선매수권을 행사하려는 임차인은 매각기일 종결까지 소명자료를 제출해야 합니다.

* 본 물건의 임차인 이상기는 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸될 것으로 보이나, 해당 법률 적용 가능성을 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 기타 사항

* 감정평가서상 점유자의 부재 및 잠금장치로 인해 실측이 아닌 표준적인 내부 구조 및 사용자재를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태 및 점유 관계는 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

* 공유자우선매수신고 및 공동담보 물건으로, 입찰 전 관련 절차 및 추가적인 변동 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변에 산업단지 및 연구개발특구 등이 지정되어 있으나, 직접적인 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍에 위치한 하나리움퀸즈파크 아파트로, 2015년에 준공되어 비교적 신축이며 총 908세대의 대단지를 이루고 있습니다. 단지 규모가 크고 관리 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 임차인 이상기는 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 구 임대주택법에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성은 잠재적 변수로 고려해야 합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려할 만한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리 다수: 낙찰 시 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 대단지 아파트: 908세대 규모로 단지 내 관리 체계 및 편의시설이 우수하며, 향후 환금성 확보에 유리합니다.

* 신축급 아파트: 10년 미만의 비교적 신축 건물로, 양호한 주거 환경을 제공합니다.

* 테크노폴리스 지역 발전 가능성: 대구의 신흥 주거 및 산업 중심지로 발전하고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

최근 2026년 6월 실거래 사례를 보면, 59.87㎡ (약 18.14평) 전용면적의 아파트들이 160,000,000원에서 162,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

* 감정가: 193,000,000원

* 주변 시세: 160,000,000원 ~ 162,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차권이 소멸되므로 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 예상 입찰가 산정:

본 물건의 감정가는 최근 실거래가 대비 약 19% ~ 20% 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리 인수 부담이 전혀 없고, 실수요자 관점에서도 시세보다 낮은 가격에 접근하는 것이 중요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 시세 범위 내에서, 즉 160,000,000원에서 165,000,000원 사이의 금액으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가 정보 확보 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 접근 시, 155,000,000원에서 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.