나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [15] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 110동 25층2505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (15)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 110동 25층2505호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2015년 4월 7일

총 세대수: 908세대

총 주차 대수: 1049대 (단지 전체 기준)

1.1. 입지조건

주위환경: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 중소규모 상업용 부동산 및 주상복합 건물 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건축물구조: 철근콘크리트 구조의 25층 아파트 건물 내 단위 세대입니다. 외벽은 석재 및 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 아파트로서의 주거용으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로) 등에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대/절대보호구역(포산중학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역으로 지정되어 있습니다.

도로상태: 단지 주위로 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

주의사항: 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있습니다. 우선매수권을 행사하려는 임차인은 매각기일 종결 시까지 소명자료를 제출해야 합니다.

특이사항: 공유자 우선매수 신고, 공동담보 물건입니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2015-04-08, 75,360,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 임

보증금: 63,260,000원

차임: 329,000원

전입일자: 2016-07-05

확정일자: 2018-10-23

배당신고일자: 2024-04-30

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 임 (1차 보증금 증액분 포함)

보증금: 100,000,000원

차임: 90,000원

전입일자: 2016-07-05

확정일자: 2024-03-21

배당신고일자: 2024-04-30

대항력: 없음

비고: 본 임차인 역시 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 중 인수되는 금액 없음)

등기부채권 총액 (말소 대상): 약 138,620,000원 (근저당 및 주택임차권 등)

기타 권리사항: 소유권보존, 소유권이전, 소유권이전신탁, 주택임차권(말소), 임의경매 개시 등기가 존재합니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: '유가읍행정복지센터'가 인접해 있으며, 아파트 단지, 상업시설, 주상복합 건물이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통 접근성: 단지 주위로 간선도로가 잘 정비되어 있고, 대중교통 이용이 용이하여 상권 접근성이 좋습니다.

개발 계획: 해당 지역은 지구단위계획구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반산업단지 등으로 지정되어 있어 지속적인 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 지구를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 포산중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (상대/절대보호구역으로 지정됨)

단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 단지 내 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

교통: 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

녹지/휴식: 단지 내 산책로 및 휴게시설, 놀이터 등이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유자 우선매수권: 공유자가 우선적으로 매수 신고를 할 권리가 있어 경쟁 상황이 발생할 수 있습니다.

임차인 우선매수권: 구 임대주택법에 따라 요건을 갖춘 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 변수가 될 수 있으며, 매각 기일 종결 전 임차인의 소명자료 제출 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

최근 매매가 대비 감정가의 차이: 현재 감정가(206,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 160,000,000원 ~ 162,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 시세 반영 여부를 신중히 고려해야 합니다.

부동산 임의경매: 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매로, 채무 불이행으로 인한 경매 절차임을 인지해야 합니다.

혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 해당 아파트 단지와 인접한 곳에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 공업 단지 및 연구 개발 구역이 지정되어 있어 해당 지역의 개발 계획 및 관련 시설의 운영 현황을 추가적으로 확인할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

대구광역시 달성군 유가읍에 위치한 하나리움퀸즈파크 아파트 110동 25층 2505호는 신축된 지 약 10년가량 된 아파트로, 전반적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 교통 접근성이 좋고, 단지 내 및 주변 상업 시설 이용이 편리하며, 교육 시설도 인접해 있습니다. 다만, 공유자 및 구 임대주택법에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성이라는 변수가 존재합니다. 또한, 최근 실거래가와 감정가 간의 시세 차이가 존재하므로, 실제 현장 조사와 권리 관계 분석을 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

테크노폴리스 지구의 미래 가치: 대구 테크노폴리스 지구는 연구개발특구 및 산업단지 조성 등으로 지속적인 발전 가능성이 기대되는 지역입니다.

최고층 로열층: 해당 물건은 25층 중 25층으로, 탁 트인 조망권과 일조권을 확보할 수 있는 고층입니다.

실거주 및 임대 수익 잠재력: 아파트로서 안정적인 주거 가치를 가지며, 지역 내 임대 수요를 고려할 때 임대 수익 창출도 가능합니다.

감정가 대비 시세 반영: 최근 거래가를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 5~6월 실거래가 기준으로 해당 아파트의 시세는 약 160,000,000원 ~ 162,000,000원 범위에 형성되어 있습니다. 본 물건은 최고층(25층)임을 감안할 때, 보증금 인수 금액이 없고(0원), 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 고려하여, 시세 범위를 상회하는 보수적인 가격으로 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 현재 파악된 시세 및 본 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 165,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(206,000,000원) 대비 약 80% 수준이며, 최근 거래가 최상단(162,000,000원)보다 소폭 높은 금액으로, 최고층의 이점을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.