나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [14] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 110동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 110동 20층2001호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

토지지분: 39.844㎡ (약 12.05평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9814㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 건물 정보

아파트명: 테크노폴리스 하나리움 퀸즈파크

건축년도: 2015년 04월 07일 사용승인

총 세대수: 908세대

동수: 11개동

해당 동: 110동

해당 층: 20층 (총 25층)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주차대수: 총 1049대 (지하 936대, 지상 113대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리에 위치한 '하나리움퀸즈파크' 아파트 단지 내 110동 2001호입니다. 주변으로는 '유가읍행정복지센터'가 북동측 인근에 있으며, 아파트 단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등이 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 주위로 간선도로망이 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 대로3류, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로) 등에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역(포산중학교), 절대보호구역(포산중학교), 일반산업단지, 연구개발특구(테크노폴리스지구), 일반주거구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 96,490,000원 (총합계)

차임: 110,000원 (최종)

전입일자: 2015-06-26

확정일자: 2020-07-21

배당신고일자: 2024-10-28

대항력: 없음

비고: 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 을1 근저당)

* 을1: 우리은행 근저당 (2015-04-08) - 75,360,000원

* 갑4: 주식회사무궁화 신탁 (2020-05-29) - 신탁

* 을4: 김귀연 주택임차권 (2024-10-28) - 65,880,000원 (등기상 금액)

* 갑5: 우리은행 임의경매 (2025-08-13) - 1,281,120,000원

총 등기부채권 합계: 1,412,400,000원

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고: 다른 공유자가 낙찰가에 우선매수할 권리가 있습니다.

* 공동담보: 본 물건 외 공동으로 담보 제공된 다른 물건이 있습니다.

* 임차인 우선매수권: 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있습니다. 우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일 종결까지 소명자료를 제출해야 합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 법원 공고 확인 필수)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 대구 테크노폴리스 지구 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 상업시설, 주상복합건물이 혼재되어 있습니다. '유가읍행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다. 대구 국가산업단지 및 연구개발특구와 인접하여 지역 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

* 교육시설: 포산중학교, 포산고등학교, 대구과학고등학교 등 인접.

* 교통시설: 대중교통 이용이 가능하며, 주요 간선도로 접근성이 양호합니다.

* 기타: 주변에 다양한 상업시설, 병원, 공원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설이 단지 바로 인근에서는 확인되지 않았으나, 인근에 산업단지 및 연구개발특구 등은 존재합니다.

5.2. 단지 정보

* 단지명: 테크노폴리스 하나리움 퀸즈파크

* 사용승인일: 2015년

* 세대수: 908세대

* 최고층: 25층

* 주차대수: 총 1049대

6. 잠재적 리스크

6.1. 우선매수권 관련

공유자 우선매수 신고와 더불어, 구 임대주택법에 따른 임차인의 우선매수권 행사가 가능하여 경쟁 입찰 또는 낙찰 후 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

6.2. 채권 총액

등기부채권 총액이 14억 1천만원 이상으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 불이행 가능성을 높이나, 경매 취하 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.

6.3. 기타

임차인은 대항력이 없으나, 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 협조가 필요할 수 있습니다. (단, 본 건의 경우 인수되는 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍에 위치한 '하나리움퀸즈파크' 아파트로, 2015년에 준공된 비교적 신축급 아파트입니다. 전용면적 59.98㎡ (약 18.14평)의 아파트로 감정가는 2억 6백만원입니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 공유자 우선매수 및 임대주택법상 임차인의 우선매수권 행사 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 주변 생활 인프라 및 교통 여건이 양호하며, 테크노폴리스 지역의 개발 가치를 고려할 때 실거주 및 투자 목적으로 접근 가능한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2015년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 실거주 만족도가 높습니다.

* 테크노폴리스 개발 지역: 대구의 주요 신흥 주거지로, 지속적인 인구 유입 및 인프라 확충이 기대됩니다.

* 낮은 인수 부담: 등기부상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 공유자 및 임차인 우선매수권 행사로 인해 낙찰 가격을 조정할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 6월 기준으로 유사 평형대의 거래가 1억 6천만원 ~ 1억 6천 2백만원 선에서 이루어졌습니다. 감정가는 2억 6백만원이지만, 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 20층이라는 층수와 시장 상황을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 7천만원 (170,000,000원) 수준으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 평균보다 소폭 높은 가격으로, 경쟁력 있는 입찰을 통해 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.