나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [5] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 103동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (5)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 103동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 192,000,000원

토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 용도 (법적): 공동주택(아파트)

준공(사용승인)일: 2015년 4월 7일 (2015년)

1.1. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치한 '하나리움퀸즈파크' 아파트 단지 내에 속해 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 중소규모 상업용 부동산 및 주상복합건물 등이 형성되어 있으며, 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 단지 주위로 간선도로망이 정비되어 있고, 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

접근성: 인근에 대곡역을 경유하는 급행8번 버스 노선이 있고, 하나리움 정류장이 아파트 단지 바로 앞에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약:

* 소유권보존 (2015-04-08): 주식회사하나건설

* 근저당 (2015-04-08): 우리은행 (금75,360,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (2018-06-21): 지구종합건설주식회사

* 소유권이전신탁 (2020-05-29): 주식회사무궁화 신탁

* 주택임차권 (2024-05-27): 문소영 (금91,900,000원) - 말소예정 (전입일자: 2015-06-18, 확정일자: 2015-05-07)

* 임의경매개시결정 (2025-08-13): 우리은행 (채권액 1,281,120,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 문소영

* 보증금: 93,278,000원

* 차임: 115,000원

* 전입일자: 2015-06-18

* 확정일자: 2019-05-09 (1차 보증금 증액분 4,590,000원 포함)

* 배당신고일자: 2024-05-27

* 대항력: 없음

* 권리분석: 상기 임차인은 확정일자를 받았으나 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 결과: 본 건의 등기부상 권리들은 우리은행의 근저당(말소기준권리)보다 후순위 권리이므로, 경매로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인 문소영은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다. (구 임대주택법 제22조에 따른 요건을 갖춘 임차인의 우선매수권 행사 가능성은 별도 확인 필요).

1.3. 상권분석

주변 상업 시설: 단지 인근에는 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물이 위치하고 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

주변 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 본 물건지 주변 반경 내 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 일반산업단지, 연구개발특구 등이 인접해 있어 향후 주변 개발에 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 테크노폴리스 하나리움 퀸즈파크

* 주소: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601

* 준공일: 2015년 4월 7일

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 908세대

* 최고/최저층: 25층 / 2층

* 난방방식: 도시가스 개별난방

* 주차대수: 총 1,049대 (세대당 약 1.15대)

편의시설: 단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 상업시설(중형마트, 식당가 등)이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

교육시설: 단지 인근에 비슬초등학교, 포산중학교, 비슬고등학교 등이 가까이 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유자우선매수신고: 본 물건은 공유자 우선매수 신고가 가능하여, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

공동담보: 물건은 공동담보로 경매가 진행되었으며, 이는 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

구 임대주택법 제22조 우선매수권: 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있으므로, 해당 임차인의 권리 행사 여부를 매각기일 종결 시까지 확인해야 합니다.

대항력 없는 임차인: 임차인 문소영은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 협조가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 테크노폴리스 내에 위치한 신축급 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 최근 매매 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 낮은 편으로, 경쟁력 있는 입찰이 가능할 수 있습니다. 다만, 공유자 우선매수 신고 및 구 임대주택법상 임차인의 우선매수권 행사 가능성은 주요 리스크 요인이므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2015년 준공으로 비교적 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮습니다.

우수한 입지: 대구 테크노폴리스 내에 위치하여 교육, 교통, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

낮은 감정가 대비 시세: 최근 매매가(1.60억~1.62억)가 감정가(1.92억)보다 낮아 시세 차익 기대가 가능합니다.

발코니 확장 등 특화 설계: 과거 분양 시 발코니 확장 등 특화 설계로 주거 만족도가 높았던 점을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원

최근 매매가 (2026년 6월): 160,000,000원 ~ 162,000,000원

시세 분석: 최근 3건의 실거래가 모두 1억 6천만원대에 형성되어 있습니다. 이는 감정가 1억 9천 2백만원보다 약 3천만원 가량 낮은 수준입니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 160,000,000원

본 물건은 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 최근 시세인 1억 6천만원 초반대를 기준으로, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사 가능성과 구 임대주택법상 임차인의 우선매수권 행사 가능성을 고려하여, 최종 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.