나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [12] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 106동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (12)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 106동 21층2101호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물면적 (전용면적): 59.88㎡ (약 18.12평)

토지 지분: 39.7744㎡

건물 지분: 59.8767㎡

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 200,000,000원

감정평가 요약: 현황은 아파트로, 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '하나리움퀸즈파크' 106동 21층2101호.

주변: 아파트 단지, 중소규모 상업용 부동산, 주상복합 건물 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (대구경북경제자유구역청 확인 필요)

* 대로3류 (폭 25m~30m)

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 특수도로 (보행자전용도로)

* 가축사육제한구역

* 경제자유구역 (경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법)

* 상대보호구역 및 절대보호구역 (포산중학교)

* 일반산업단지

* 연구개발특구 (테크노폴리스지구)

* 일반주거구역

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

채권자 (말소기준권리): 우리은행 (근저당권, 2015-04-08)

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (12)

감정가: 200,000,000원

말소기준권리: 2015년 4월 8일자 우리은행 근저당권 (을1)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 93,278,000원 (1차 보증금 감액분 3,212,000원 포함)

* 차임: 115,000원

* 전입일자: 2016-02-25

* 확정일자: 2019-05-28

* 배당신고일자: 2024-03-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기는 말소될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 권리 및 기타 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

3.4. 특이사항

* 공유자 우선매수 신고 가능.

* 공동담보로 인한 경매 진행.

* 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 존재할 수 있으므로, 매각기일 종료 시까지 소명자료 제출 여부 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

단지 인근에 중소규모 상업용 부동산 및 주상복합건물이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 대구 테크노폴리스 내 위치하여 탄탄한 배후 주거 수요를 확보하고 있음. 대구경북경제자유구역 및 연구개발특구(테크노폴리스지구)에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 성장 잠재력이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 상업 시설 이용이 편리하며, 유가읍행정복지센터가 가까이 위치함.

5.2. 교육시설

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 포산중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

5.3. 단지 내 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대주택법상 우선매수권

구 임대주택법 제22조에 따른 우선매수권 행사 가능 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인이 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선매수 신고하여 낙찰받을 수 있음. 이는 본 물건의 취득에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항으로, 반드시 매각기일 전까지 확인해야 함.

6.2. 공유자 우선매수

공유자가 존재할 경우, 공유자우선매수 신고를 통해 최고가 매수신고액으로 해당 물건을 우선 취득할 수 있음.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정가(200,000,000원) 대비 최근 매매 시세(약 160,000,000원 ~ 162,000,000원) 간의 차이가 존재함. 감정평가 시점의 시장 상황과 현재 시장 가격을 면밀히 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 함.

6.4. 혐오시설 및 주변 개발 영향

토지이용계획상 일반산업단지, 연구개발특구 등이 포함되어 있으나, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 등)에 대한 정보는 현재 파악되지 않음. 다만, 주변 지역의 개발 계획 및 산업 시설 입주에 따른 환경 변화 가능성은 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍에 위치한 하나리움퀸즈파크 아파트로, 2015년에 준공되어 비교적 신축이며, 주변 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높음. 권리 분석상 특이사항 없이 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 명확한 권리 관계를 가지고 있음. 그러나 구 임대주택법상 우선매수권 행사 가능 임차인의 존재 여부와 공유자 우선매수 가능성은 본 물건 취득에 있어 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크 요인임. 또한, 감정가와 현재 시장가 간의 차이가 존재하므로, 시장 조사를 통한 보수적인 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2015년 준공으로 비교적 최신 연식의 아파트임.

8.2. 편리한 교통 및 입지

대중교통 이용이 편리하고 간선도로 접근성이 우수하며, 행정 및 생활 편의시설이 인접해 있음.

8.3. 지역 개발 잠재력

대구 테크노폴리스, 경제자유구역, 연구개발특구 등 지역 개발 계획의 수혜 지역에 포함되어 있어 장기적인 가치 상승 가능성이 있음.

8.4. 시세 대비 저가 매수 기회

감정가 대비 최근 매매 시세가 낮은 수준으로, 시장 조사 후 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 2026년 6월 거래 사례: 160,000,000원 ~ 162,000,000원 (전용면적 59.88㎡ 기준)

* 3.3㎡당 시세: 약 8,850,000원 ~ 9,000,000원 수준

9.2. 인수되는 권리 분석

* 임차인 박 의 보증금 및 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 인수할 보증금이나 별도의 부담금은 없음.

9.3. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 시세: 160,000,000원 ~ 162,000,000원

* 잠재적 리스크 (임대주택법상 우선매수권, 공유자 우선매수) 고려 시, 시장가보다 약간 낮은 수준에서 접근하는 것이 안정적일 수 있음.

* 보수적 관점: 155,000,000원 ~ 160,000,000원

* 경쟁력 있는 관점: 160,000,000원 ~ 165,000,000원

* 제시 의견: 본 물건의 낙찰가는 약 1억 6천만원에서 1억 6천 5백만원 선에서 고려하는 것이 합리적이라 판단됨. 다만, 임대주택법상 우선매수권 행사 여부 및 공유자 우선매수 가능성 등 리스크 요인을 철저히 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.