나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [7] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 105동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건개요

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 105동 2층205호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 이용현황

토지면적: 39.77㎡ (약 12.04평)

토지지분: 39.7744㎡ (약 12.04평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.8767㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 180,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 특이사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 아파트 단지 내에 소재함. 부근은 아파트 단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로)에 접함. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 일반산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 4월 8일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)임.

3.2. 인수되는 권리 (인수 보증금)

인수 보증금 합계는 0원임.

등기부상 을2 주택임차권(안상혁)은 말소 대상임.

3.3. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 안상혁

보증금: 100,000,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2016-10-12

확정일자: 2016-10-12

배당신고일자: 2024-07-12

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 5,000,000원 (총 105,000,000원), 차임 90,000원. 2차 보증금 증액분 1,575,000원 (총 106,575,000원), 차임 94,000원. (전체 보증금 및 차임 변동 내역이 있으나, 등기부상 을2 주택임차권은 말소 예정이며, 임차인의 대항력은 없음)

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권보존, 근저당권, 소유권이전, 소유권이전신탁, 임의경매개시결정 등기 등이 존재하며, 이 중 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 주택임차권(을2) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 등기부채권 총액은 175,360,000원임.

4. 상권분석

4.1. 아파트단지 정보

아파트명: 테크노폴리스 하나리움 퀸즈파크

주소: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601

사용승인일: 2015년 4월 7일

총 동수: 11개동

총 세대수: 908세대

최고층: 25층

4.2. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 전용면적 59.8767㎡ (약 18.11평) 아파트의 거래가는 2026년 6월 기준 160,000,000원에서 162,000,000원 수준에서 형성되어 있음.

4.3. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 최근 전월세 정보에 따르면, 유사 면적의 전세 보증금은 약 9,190만원에서 9,328만원 수준이며, 월세는 약 11만원에서 12만원 수준에서 거래되고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 상업시설, 마트, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주거 편의성이 양호함.

5.2. 교육시설

포산중학교, 포산고등학교 등 교육시설에 대한 접근성이 좋음.

5.3. 기타

관리사무소 연락처: 053-617-1661

건축물대장상 사용승인일: 2015년 04월 07일

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 우선매수권

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있으므로, 해당 권리 행사 가능성을 확인해야 함. 우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출해야 함.

6.2. 기타 법규 및 제한사항

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 관한 제한사항이 있을 수 있음.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

해당 물건은 대구광역시 달성군 유가읍의 하나리움퀸즈파크 아파트로, 비교적 최신 연식과 양호한 입지 조건을 갖추고 있음. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 임차인의 우선매수권 행사에 따른 변수가 존재함. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인 관련 이슈를 주의 깊게 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 최신 연식 아파트: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속함.

* 양호한 입지: 대구 테크노폴리스 생활권 내 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 개발 지역: 경제자유구역, 연구개발특구 등으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성 있음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하위 권리는 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 적음 (단, 임차인 우선매수권 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가 180,000,000원 대비 최근 실거래가(160,000,000원 ~ 162,000,000원)를 고려할 때, 경쟁 입찰 상황 및 임차인 우선매수권 행사 여부 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 접근할 경우 시장가격을 기준으로, 공격적으로 접근할 경우 감정가를 상회하는 수준까지도 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 175,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.