나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [8] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 105동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (8)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 105동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 196,000,000원

토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 39.7744㎡

건물 지분: 59.8767㎡

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 테크노폴리스 하나리움 퀸즈파크

사용승인일: 2015년 4월 7일

총 동수: 11개동

총 세대수: 908세대

최고층: 25층 (본건 9층)

최저층: 2층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

총 주차대수: 109대 (단지 전체 기준)

전기차 충전기(지하): 21대

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 대상 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 중소규모 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 25층 아파트 내 단위 세대로서 외벽은 석재 및 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 주위로 간선도로망이 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 일반산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 단지 주위로 간선도로망이 잘 정비되어 있고, 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

2.2. 주변 환경

대상 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에는 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합 건물이 혼재되어 있습니다. '유가읍행정복지센터'가 북동측 인근에 위치하고 있어 행정 편의성이 있습니다.

2.3. 주변 시설 분석

지도상 검색 결과, '유가읍행정복지센터', '포산중학교', '유가초등학교' 등이 인근에 위치하여 생활 편의 및 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, '대구경북경제자유구역' 및 '연구개발특구(테크노폴리스지구)' 내에 위치하여 관련 산업단지 및 연구시설과의 접근성도 고려할 수 있습니다. 해당 지역 주변에서 특별히 식별되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '일반산업단지'가 포함되어 있어, 해당 지역의 개발 방향 및 환경 요인을 추가적으로 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2015-04-08, 주식회사하나건설) 이후 소유권이전(2018-06-21, 지구종합건설주식회사), 소유권이전신탁(2020-05-29, 주식회사무궁화신탁) 등기되었습니다.

주요 권리로는 우리은행의 근저당권(2015-04-08, 75,360,000원)이 설정되어 있으며, 임의경매 개시결정(2025-08-13, 우리은행, 1,281,120,000원) 등기가 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 없는 것으로 보이며, 별도로 지상권 등은 확인되지 않았습니다. (단, 등기부채권 총액은 138,620,000원 입니다.)

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김석태

- 보증금: 63,260,000원

- 차임: 329,000원

- 전입일자: 2015-04-29

- 확정일자: 2015-05-01

- 배당신고일자: 2024-04-08

- 대항력: 없음

- 비고:

* 임차인: 김석태 (1차 보증금 증액분 3,000,000원, 차임 345,000원)

- 보증금: 66,260,000원

- 전입일자: 2015-04-29

- 확정일자: 2022-08-17

- 배당신고일자: 2024-04-08

- 대항력: 없음

* 임차인: 김석태 (2차 보증금 증액분 30,230,000원, 차임 118,400원)

- 보증금: 96,490,000원

- 전입일자: 2015-04-29

- 확정일자: 2024-02-19

- 배당신고일자: 2024-04-08

- 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 임차인 관련 주의사항

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게는 우선매수권이 있습니다. 우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일 종료 시까지 소명자료를 제출해야 합니다. (본건 임차인 김석태는 등록된 임차인으로, 대항력이 없으나 해당 법률에 따른 우선매수권 행사 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 및 배후 수요

본건이 위치한 하나리움퀸즈파크 아파트 단지는 908세대의 대규모 배후 수요를 갖추고 있습니다. 단지 내 및 인근에 상업용 부동산과 주상복합 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. '유가읍행정복지센터'와 같은 행정 시설이 인근에 위치하여 행정 업무 처리에도 편리합니다.

4.2. 지역 개발 및 성장 가능성

해당 지역은 대구경북경제자유구역 및 연구개발특구(테크노폴리스지구)에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 산업/연구 인프라 확장에 따른 직주근접 수요 증가 및 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 커뮤니티 시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등)이 잘 갖추어져 있으며, 단지 외부로도 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 '포산중학교', '유가초등학교' 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.3. 교통 편의

단지 주변의 잘 정비된 간선도로망과 대중교통 접근성은 지역 내 이동 및 외부 지역으로의 이동을 용이하게 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 우선매수권 (임대주택법)

구 임대주택법 제22조에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성이 존재합니다. 이는 낙찰 예정자가 발생하더라도 해당 임차인이 우선적으로 해당 물건을 매수할 수 있는 권리이므로, 사전에 임차인의 자격 요건 및 행사 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다. (본건 임차인 김석태의 경우, 대항력이 없으나 해당 법률에 따른 우선매수권 행사 여부는 별도 확인 필요)

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 해당 물건의 공유자가 매각 절차에 참여하여 우선적으로 매수할 의사가 있음을 의미합니다. 이는 일반 경쟁 입찰과 다른 변수가 될 수 있으며, 공유자의 매수 의사 및 조건 등을 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

6.3. 권리관계 및 채권 총액

등기부상 채권 총액 및 경매 신청 채권액이 상당한 금액이므로, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되는 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 채권들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.4. 건물 노후도 및 관리 상태

2015년 준공된 아파트로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 유지보수 및 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 테크노폴리스 내 하나리움퀸즈파크 아파트로, 신축된 지 얼마 되지 않은 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 지역 개발 호재도 기대되는 지역입니다.

권리 분석상 특이사항으로는 임차인 김석태의 대항력이 없는 점은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 그러나 구 임대주택법에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성과 공유자의 우선매수 신고는 반드시 검토해야 할 잠재적 리스크입니다. 감정가는 1억 9,600만원이나, 최근 실거래가는 1억 6,000만원 ~ 1억 6,200만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 가격 접근 가능성을 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 및 미래 가치

대구 테크노폴리스 지구 내 위치하여 지속적인 도시 개발 및 산업/연구 단지 발전 가능성이 있습니다.

8.2. 양호한 주거 환경

최신 준공 연식, 잘 갖추어진 단지 내 편의 시설 및 주변 생활 인프라가 강점입니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수 기회

감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시장가보다 낮은 가격으로 취득할 잠재적 기회가 존재합니다. (단, 최저매각가율 및 유찰 횟수에 따른 변동성 고려 필요)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 6월 기준)는 59.88㎡ 기준으로 160,000,000원 ~ 162,000,000원 수준입니다.

감정가는 196,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금은 0원입니다.

고려 사항:

- 임차인 김석태의 대항력은 없으나, 구 임대주택법상 우선매수권 행사를 배제할 수 없습니다.

- 공유자 우선매수 신고로 인한 변동 가능성이 있습니다.

- 최저매각가율 및 유찰 횟수에 따라 실제 경매 시작가가 달라질 수 있습니다.

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 시장 시세와 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 165,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 가격 및 잠재적 리스크를 종합적으로 반영한 수치이며, 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획, 경매 당시의 경쟁 상황, 물건의 최종 권리 관계 및 낙찰가율 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.