나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [4] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 102동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (4)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 102동 7층705호

용도: 아파트

감정가: 194,000,000원

토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축연도: 2015년

총 세대수: 908세대

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 25층 건물 중 7층

사용승인일: 2015년 04월 07일

1.1. 입지조건

대상 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치한 '하나리움퀸즈파크' 아파트 단지 내에 있습니다.

주변은 아파트 단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합 건물 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

단지 주변으로 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근성이 용이합니다.

대중교통 이용 또한 편리하여, 아파트 앞에 버스 정류장이 위치하며 급행8번, 655번 등 다수의 노선이 운행되고 있습니다.

교육 환경으로는 포산중학교, 대구비슬초등학교, 비슬고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

현재까지 파악된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 생활에 불편을 줄 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2015년 04월 08일 접수, 채권액 75,360,000원) [cite: 을1]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

임차인 현황:

* 유 : 보증금 88,900,000원, 차임 110,000원. 전입 및 확정일자 2015년 04월 13일. 배당신고일자 2024년 04월 09일. 대항력 없음. [cite: 임차인 현황]

* 유 : 보증금 91,900,000원, 차임 115,000원. 전입일자 2015년 04월 13일, 확정일자 2019년 05월 23일. 배당신고일자 2024년 04월 09일. 대항력 없음. [cite: 임차인 현황]

인수 보증금 합계: 0원

특이사항:

* 공유자우선매수신고가 되어 있습니다.

* 공동담보 물건입니다.

* 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있습니다. (우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일 종료 시까지 소명자료를 제출해야 합니다.) [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 하나리움퀸즈파크 단지는 총 908세대의 대단지로, 주변으로는 주거단지와 함께 중소 규모의 상업시설 및 주상복합 건물들이 혼재되어 있습니다.

이는 아파트 단지로서의 주거 기능과 더불어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능한 환경을 제공합니다.

아파트 단지 밀집 지역으로 상권이 형성되어 있으며, 마트, 식당 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 25층 높이의 아파트이며 대상 물건은 7층에 위치합니다.

외벽은 석재 및 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스 설비 등이 완비되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차는 단지 내 지하 및 지상 주차 공간이 확보되어 있으며, 총 1049대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수권: 경매 진행 시 공유자가 최고가 매수 신고액으로 우선하여 매수 신고를 할 수 있습니다.

* 임차인 우선매수권: 구 임대주택법에 따른 요건을 갖춘 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 경매개시결정 채권액이 1,281,120,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 유찰 가능성을 시사하거나 경쟁 입찰 시 높은 금액으로 낙찰될 가능성을 내포하고 있습니다.

* 감정평가 시점의 확인 제약: 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 표준적 내부 구조 및 사용자재를 기준으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군에 위치한 신축 아파트로, 주변 생활 인프라 및 교통 환경이 양호합니다.

특히, 테크노폴리스 지역의 개발과 함께 주거 편의성이 증대되고 있는 지역에 속해 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔하나, 공유자 및 임차인의 우선매수권 행사 가능성은 주요 고려 사항입니다.

또한, 경매 개시 결정 금액이 감정가에 비해 현저히 높다는 점은 입찰 전략 수립 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 대구 테크노폴리스 지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 좋고, 학교, 마트, 편의시설 등이 근접해 있습니다.

* 신축 아파트: 2015년 준공으로 비교적 연식이 짧아 내부 상태 및 단지 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대단지: 908세대의 대단지로 관리비 절감 및 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 해당 아파트 단지(하나리움퀸즈파크)의 전용면적 59.8767㎡ (약 18.12평) 매매가는 2026년 6월 기준으로 1억 6,000만원에서 1억 6,200만원 사이로 형성되어 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

감정가는 1억 9,400만원으로, 최근 실거래가와 다소 차이가 있습니다. 이는 시장 상황 또는 감정평가 시점의 차이일 수 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점, 그리고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

단, 7층이라는 중간층의 이점을 감안하고, 향후 시장 반등 가능성을 고려하여 최근 실거래가 평균(약 1억 6,100만원)보다 소폭 높은 금액을 고려할 수 있습니다.

공유자 또는 임차인의 우선매수권 행사 가능성, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하였을 때, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰가는 권리 분석, 물건 상태, 시장 동향, 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.