나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2498 [2] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 101동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 제101동 제2층 제201호 외 16개호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

(1~17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 아파트 내 단위세대로서, 외벽: 석재 및 타일 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(1~17) 아파트임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주위로 간선도로망 정비되어 있으며, 단지 북측 및 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-12-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-30)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 점유자의 부재 및 잠금장치로 인하여 동유형 구분건물의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 하였음.

물건 비고

구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 있음(우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일종결까지 소명자료를 제출하여야 함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 물건개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경2498 (2)

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 601 하나리움퀸즈파크 101동 20층2001호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

- 전용면적: 59.8767㎡ (약 18.11평)

- 분양면적: 약 83.15㎡ (약 25.15평) (전용면적 59.88㎡ + 추정 공용면적 23.27㎡)

1.3. 건축물정보

사용승인일: 2015년 04월 07일

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 25층 중 20층

2.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 '유가읍행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 '하나리움퀸즈파크' 아파트 단지 내에 속해 있습니다. 단지 주변은 아파트 단지, 중소규모의 상업용 부동산 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 물건까지 차량의 출입이 가능하며, 단지 주위로 간선도로망이 정비되어 있고 단지 북측 및 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다. 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 단지 정보

본 물건이 속한 '하나리움퀸즈파크'는 총 11개 동, 908세대의 아파트로 구성되어 있으며, 2015년에 사용 승인되었습니다. 최고 25층, 최저 2층으로 이루어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 학교 상대/절대보호구역, 일반산업단지, 연구개발특구 등의 복합적인 용도지역 및 제한사항이 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

'유가읍행정복지센터'가 인근에 위치하고 있으며, 대구 테크노폴리스 지구에 속해 주거, 상업, 연구 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 일반적인 조사로는 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

우리은행의 근저당권 (접수일자: 2015-04-08, 권리금액: 75,360,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차가 진행됨에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인 백승홍 씨가 등기부에 주택임차권(을2)으로 등재되어 있으나, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

- 1차 임차내역: 보증금 63,260,000원, 차임 329,000원, 전입일자 2015-05-08, 확정일자 2015-05-27, 배당신고일자 2024-07-15.

- 1차 증액분: 보증금 3,000,000원 추가, 차임 345,000원. 확정일자 2019-05-24.

- 2차 증액분: 보증금 30,230,000원 추가, 차임 115,000원. 확정일자 2020-05-28.

- 총 임차보증금 합계: 93,278,000원.

- 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 특이사항 및 주의사항

- 공유자우선매수 신고가 접수되었습니다. 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰 효력이 없을 수 있습니다.

- 본 물건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나일 수 있습니다.

- 구 임대주택법 제22조에 따라 요건을 갖춘 임차인에게 우선매수권이 부여될 수 있습니다. 우선매수권을 행사하고자 하는 임차인은 매각기일 종료 시까지 소명자료를 제출해야 합니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 138,620,000원입니다.

4.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 하나리움퀸즈파크 단지는 대구 테크노폴리스 내의 주거 중심 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 상업용 부동산, 주상복합건물 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설이 밀집된 중심 상권과는 다소 거리가 있으나, 지역 커뮤니티 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

5.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입 용이하며, 대중교통 접근성 양호.

* 편의시설: 인근 '유가읍행정복지센터' 및 단지 내/주변 상가 이용 가능.

* 교육시설: 포산중학교 등 관련 학교 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거환경: 현대적인 아파트 단지 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6.

1.5. 잠재적 리스크

* 우선매수권 행사 가능성: 공유자와 구 임대주택법상 요건을 갖춘 임차인의 우선매수권 행사는 입찰 과정에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

* 복합적인 토지이용계획: 일반산업단지, 연구개발특구 등 다양한 용도로 지정된 지역 특성상, 향후 지역 개발 방향에 따른 잠재적 변동성을 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 낮은 최근 실거래가: 감정가는 206,000,000원이지만, 최근 실거래가는 160,000,000원 ~ 162,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 시장 가격 변동 및 감정 시점과의 시차를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 테크노폴리스 내에 위치한 신축급 아파트로, 생활 편의성과 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 공유자우선매수 신고 및 구 임대주택법에 따른 임차인 우선매수권 행사 가능성은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 또한, 최근 실거래가와 감정가 간의 차이를 면밀히 분석하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

8.

1.7. 투자 포인트

* 대구 테크노폴리스 내 신축급 아파트로, 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 양호한 교통망과 주변 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 권리상 인수할 부담이 적어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 약 160,000,000원 ~ 162,000,000원 수준으로 분석됩니다. 감정가(206,000,000원)보다 낮은 시장가격을 반영하여, 경쟁 입찰 및 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 약 170,000,000원으로 산정합니다. 다만, 입찰 전 권리관계, 특히 우선매수권 관련 내용을 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.