나이스옥션 법원경매 공주 2025타경29 [3] 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 웅진동 소재 ""공주경찰서"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 중 제2층 제202호 외 4개호로서,
- 외벽: 치장벽돌 마감 및 징크판넬 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
- 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 6~7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 하수처리구역{하수도법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 현황도면 및 통상적인 내부 상황 등을 고려하여 평가하였는 바, 참고 바람.
- 본건 건물 옥탑 누다락에는 각호별로 구획된 창고용도의 공간이 소재하오니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 충청남도 공주시 웅진동 610-62번지에 위치한 주건축물 제1동 5층 502호 다세대주택입니다. 본건이 속한 건물은 철근콘크리트 경사지붕 및 평지붕 구조로, 2020년 2월 7일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 면적 및 면적별 구분

토지 면적은 53.64㎡ (약 16.24평)이며, 건물 전용 면적은 70.38㎡ (약 21.29평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정평가액은 215,000,000원입니다. 본 경매는 부동산 강제경매 사건이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.4. 특이사항

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 중복 사건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 웅진동 소재 "공주경찰서" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 (대항력, 보증금, 인수 여부)

본건에는 조성숙 임차인이 대항력(2024-01-26 전입 및 확정)을 갖추고 거주 중입니다. 보증금은 150,000,000원이며, 차임은 없습니다. 현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 경매 절차를 통해 보증금이 배당될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 경우, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 시 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 배당표 확정 및 임차인과의 관계 확인이 반드시 필요합니다.

3.2. 등기부상 권리관계 (말소기준권리, 소멸/인수 권리)

말소기준권리는 2024년 11월 5일 접수된 주식회사 대한투자대부의 가압류(채권액 50,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리인 신탁 등기 말소 등이 확인되며, 말소기준권리 이후의 권리(강제경매 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부상 특별히 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 현황

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 경찰서, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '덕수빌리지' (2004년 건축, 전용면적 약 76.27㎡)의 경우 2024년 5월 80,000,000원에 거래되었습니다. '삼손빌라' (2000년 건축, 전용면적 약 84.81㎡)는 2026년 3월 120,000,000원에 거래 예정으로 파악됩니다. (참고: 2025년, 2026년 거래 정보는 미래 시점의 자료이므로 현재 시세 판단 시 참고에 유의해야 합니다.)

4.3. 건물 연식 대비 시세 분석

본건 건물은 2020년 사용 승인으로 신축에 해당합니다. 최근 거래된 인근 연식의 다세대주택 시세(약 80,000,000원)와 비교했을 때, 본건의 감정가(215,000,000원)는 상당한 차이를 보입니다. 이는 신축 건물의 가치, 지역 시장 상황, 혹은 감정평가 시점의 시장 동향 등을 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 제공된 과거(2024년 5월) 거래 사례와 감정가 간의 격차가 커, 신중한 시세 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

인근 공주경찰서 및 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변에 자연림이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크 (대항력, 보증금)

가장 큰 리스크 요인으로, 대항력 있는 임차인(조성숙)의 보증금 150,000,000원 전액이 경매 배당으로 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 존재합니다.

6.2. 중복 사건 관련 리스크

"중복 사건" 표기는 본건과 관련하여 다른 경매 절차 또는 법적 분쟁이 존재할 수 있음을 시사합니다. 이는 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제나 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.3. 미확인 내부 상태

현장 조사가 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 이는 추후 예상치 못한 수리 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2020년 사용 승인)에 해당하는 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 상당한 보증금을 가지고 있으며, 중복 사건이라는 잠재적 리스크가 존재하여 권리 분석 및 위험 관리가 매우 중요합니다. 감정가와 비교 사례 시세 간의 큰 격차 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 사용 승인)이라는 점

* 주거 지역 내 기본적인 생활 편의시설 접근성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 추정

제공된 2024년 5월의 인근 '덕수빌리지' 거래 사례(전용면적 76.27㎡, 80,000,000원)를 기준으로 본건(전용면적 70.38㎡)의 면적을 환산하면 약 73,800,000원의 가치를 추정할 수 있습니다. 본건 건물이 2020년식으로 신축임을 감안하여 프리미엄을 적용할 경우, 시세는 약 110,000,000원에서 140,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 리스크 반영

대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원과 중복 사건이라는 리스크 요인을 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 임차 보증금 전액이 배당으로 회수된다는 전제 하에, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 낙찰 가능성과 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

9.3. 최종 제안가

상기 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 130,000,000원 을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 60% 수준으로, 잠재적 위험 요소를 감안한 합리적인 투자 제안입니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황과 임차인 관련 정보의 명확한 확인 결과를 바탕으로 재조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.