나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20296 [6] 충청남도 청양군 남양면 용마리 OOOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2025타경20296 (6)

물건종별: 토지

소재지: 충청남도 청양군 남양면 용마리 394-1

용도: 대지

토지면적: 585.00㎡ (약 177평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 24,570,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

매각대상: 토지만 매각

1.1. 입지조건

해당 물건은 충청남도 청양군 남양면 용마리에 소재하고 있습니다. 남양면은 충청남도 중앙부에 위치하며, 전반적으로 농업이 발달한 지역적 특성을 가지고 있습니다. 특히, 해당 지역은 잉화달천과 금강천변을 따라 넓은 평야가 펼쳐져 있어 벼농사 및 특용작물 경작에 유리하며, 청양군 내에서 농업 소득 수준이 높은 지역으로 알려져 있습니다. 자연환경으로는 산과 들, 하천 등이 어우러진 전원적인 분위기를 가지고 있으며, 마을 풍수설과 관련된 유적 등 지역의 고유한 특색도 찾아볼 수 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

해당 물건은 토지만 매각 대상이며, 등기부상 말소기준권리인 신용보증기금의 강제경매(접수일자 2025-05-20, 권리금액 50,682,422원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 따라서 말소기준권리 하위의 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 물건명세서에 '지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음'으로 기재되어 있어, 토지 위에 법정지상권이 성립될 수 있는 건물이 존재할 경우 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

임차인 현황:

* 이 : 전입일자 1968-10-20, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항:

* 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 이는 토지 위에 등기되지 않은 건물이 존재하며, 이로 인해 토지의 가치가 평가되었음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건이 소재한 남양면은 농업 위주의 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 과거 구봉광산의 전성기에는 '쇠냇다리'를 중심으로 청양군 최대 상권이 형성되기도 했으나, 현재는 그 기능이 많이 축소되었습니다. 따라서 직접적인 상권 활성화보다는 주변 농경지 및 전원주택 단지와의 연계성을 고려해야 할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

청양군은 인구 감소 추세를 보이고 있으며, 남양면 역시 농촌 지역의 특성을 갖고 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 면 소재지를 중심으로 운영될 것으로 예상되며, 보다 다양한 시설 이용을 위해서는 청양읍내로 이동해야 할 수 있습니다. 지역 내에는 '소망의집 병설 주간보호센터'가 운영되고 있어 노인 복지 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 토지 위에 존재하는 건물(등기 여부와 무관) 소유자가 토지 낙찰자와 다를 경우, 법정지상권이 성립하여 토지 사용에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 물건의 활용 가치를 크게 하락시킬 수 있는 주요 위험 요소입니다.

제시외 건물: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 이로 인해 최저매각가격이 제한되었다는 점은 낙찰 후 건물 소유자와의 관계 설정, 혹은 철거 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

토지만 매각: 건물은 매각 대상이 아니므로, 추후 건물 소유자의 점유 또는 사용에 대한 명확한 해결책이 필요할 수 있습니다.

중복사건: 사건번호에 (6)이 붙어 있어 중복 사건일 가능성이 있으며, 이는 사건의 복잡성이나 추가적인 법적 절차가 발생할 여지가 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 청양군 남양면 용마리에 위치한 대지로서, 토지만 매각 대상입니다. 등기부상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 예정입니다. 그러나 '법정지상권 성립 여지 있음'과 '제시외 건물 매각 제외'라는 명시된 내용은 낙찰 후 상당한 법적, 경제적 부담으로 작용할 수 있는 핵심적인 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

해당 물건은 농업이 발달한 지역에 위치한 대지입니다. 만약 농사 목적이나 전원생활을 위한 토지 매입을 고려한다면, 상대적으로 저렴한 감정가와 인수할 권리가 없다는 점은 긍정적일 수 있습니다. 하지만 법정지상권 발생 가능성이라는 큰 위험 요소를 반드시 고려해야 하며, 이는 투자 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법정지상권 성립 가능성을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 만약 법정지상권이 성립될 경우 토지의 활용 가치가 현저히 떨어지므로, 이에 대한 충분한 할인율을 적용해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석과 함께 법정지상권 성립 여부 및 대상 건물의 상태에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적이며, 현재로서는 최저매각가격 및 시장 가치를 고려한 실질적인 희망가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.