나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20296 [3] 충청남도 청양군 남양면 흥산리 OOOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

공유자우선매수는 1회에 한함. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 공주지원 2025타경20296 (3)

소재지: 충청남도 청양군 남양면 흥산리 601-1

용도: 답 (논)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

1.2. 토지 정보

토지면적: 2319.80㎡ (약 701.77평)

토지지분: 1159.9㎡ (약 350.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 25,517,800원

매각대상: 토지지분매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (지상 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음)

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 청양군 남양면 흥산리에 위치하고 있으며, 주변은 주로 농경지와 임야로 이루어진 조용하고 한적한 농촌 지역입니다.

마을과의 접근성은 보통 수준이며, 차량을 이용한 이동이 편리한 지역입니다.

주요 생활 편의 시설은 차량으로 10-20분 거리에 있는 남양면 소재지 또는 30분 이내의 청양읍에서 이용 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

본 건은 토지 지분 매각으로, 말소기준권리는 2021년 7월 6일에 접수된 신용보증기금의 근저당(을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리(갑1, 갑2)는 일반적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권 성립 여지가 있는 지상권이 있습니다. 이는 추후 건물 소유주와의 관계에서 문제가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 1973-10-11 접수, 소유권이전 (이윤종 외 1명)

* 갑2: 2017-04-24 접수, 1번 이종후 지분 전부 이전 (이석우, 증여)

* 을1: 2021-07-06 접수, 근저당 (신용보증기금, 32,718,149원) - 말소기준권리

* 갑4: 2025-05-20 접수, 2번 이석우 지분 강제경매 (신용보증기금, 50,682,422원, 사건번호 2025타경20296)

* 갑6: 2026-02-12 접수, 2번 이석우 지분 임의경매 (신용보증기금, 32,718,149원, 사건번호 2026타경20052)

* 등기부채권 총액 (표시된 금액 기준): 32,718,149원 (이는 특정 권리만 표기된 것으로 보이며, 실제 총 채권액은 더 높을 수 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 청양군 남양면 흥산리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변 상권은 발달하지 않은 편입니다.

면 소재지 내에는 기본적인 편의점, 농협, 작은 식당 등이 있으나, 대형마트, 병원, 은행 등은 청양읍으로 나가야 이용할 수 있습니다.

지역 경제는 농업 생산 및 관련 활동에 기반을 두고 있으며, 벼농사를 중심으로 다양한 밭작물이 재배됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근 지역에 초등학교 및 중학교가 있으나, 본 물건지와의 거리는 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 종합병원급 의료시설은 청양읍 또는 공주시까지 이동해야 이용 가능합니다.

* 교통: 지방도를 이용한 이동은 가능하나, 대중교통 노선은 제한적일 수 있으며 배차 간격이 길 수 있습니다.

* 편의시설: 소규모 마을회관이나 편의점 정도는 있을 수 있으나, 대형마트, 금융기관 등은 인근 읍면 지역에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 토지의 절반만 매각 대상이므로, 공동 소유주와의 관계 및 토지 이용 협의에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 답(논)이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공유자우선매수: 공유자는 우선매수 신고를 할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 법정지상권 성립 여지: 매각 후에도 토지에 대한 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 건물 소유주와의 잠재적 분쟁 소지가 있습니다.

* 중복사건: 중복사건으로 진행되고 있어, 향후 추가적인 경매 절차 진행 또는 매각 조건 변경 등이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물은 매각에서 제외되지만, 최저매각가격 산정에 영향을 미친다는 점은 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역의 답(논) 지분으로, 토지 자체의 활용 가치보다는 농업 생산 활동 또는 투자 목적이 강한 물건입니다.

권리관계가 복잡하고 지분매각, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 여러 리스크 요인이 존재하므로, 관련 법규 및 절차에 대한 충분한 이해가 필수적입니다.

특히, 공유자 및 인접 토지 소유주와의 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 잠재적 가격 메리트: 토지 면적과 감정가를 고려할 때, 초기 입찰가 산정 시 잠재적 수익률을 고려해볼 수 있습니다.

* 농업 특화 지역: 농업에 종사하거나 농지 관련 사업을 고려하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없으므로, 감정가 25,517,800원을 기준으로 산정합니다.

그러나 상기 언급된 다수의 리스크 요인(지분매각, 법정지상권, 농지법규 등)과 현재 물건의 시장 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 공유자 및 주변 토지 이용 현황 파악, 그리고 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사가 선행되어야 합니다.

잠재적 리스크를 충분히 반영하고, 본 물건의 실질적인 활용 가치를 면밀히 분석한 후 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.