나이스옥션 법원경매 경주 2025타경615 [3] 경상북도 경주시 천북면 모아리 587-5외 1필지 양지타워아파트 제상가동 제3층 제301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 모아리 "모아초등학교" 남동측에 소재하는"양지타워아파트" 제상가동 제1층 제102호, 제2층 제201호, 제3층 제301호 단위상가로서, 경주-포항간 간선도로변 상업용지, 공업용지 및 농촌취락과 초등학교 등이 혼재하는 지역의 아파트 상가로서 환경 보통임.

교통상황

차량출입 용이하며, 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 제상가동 1층 일부(102호) 및 2층(제201호), 3층(제301호) 구분건물로서 외벽 : 연와타일 및 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 몰탈 위 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 아스타일, 강화마루, 장판, 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일은 2015.03.19.이나, 보존등기는 1999.02.19.임)

이용상태

기호 1) : 근린생활시설(양지식당) : 공실 기호 2) : 근린생활시설(식당 - 모아삼손짜장) : 영업중 기호 3) : 근린생활시설(사무실 2, 원룸형 주택 4개호) : 공실

설비내역

위생, 급배수설비, 화재경보시설, 기호 3) 원룸은 전기패널 난방

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 아파트부지 내에 소재하는 상가임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(모아초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(모아초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(용담천)<소하천정비법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 기호 1)은 공실이고, 기호 2)는 임대 중(삼손짜장)이며, 기호 3)은 공실로 조사되었으나 재확인이 필요할 것임. 2) 기 타 : 본건 구분 건물의 2층인 기호 2)의 식당 내부시설(인테리어), 3층인 기호 3)의 내부시설(사무실 2, 원룸형 주택 4)은 평가목적을 감안하여 평가가액에 포함하였으니 착오 없으시기 바랍니다,

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경615 (3)

소재지: 경상북도 경주시 천북면 모아리 587-5외 1필지 양지타워아파트 제상가동 제3층 제301호

용도: 근린상가

건물 전체 면적: 216.46㎡ (약 65.48평)

토지 면적: 89.89㎡ (약 27.22평)

감정가: 150,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 삼환주택건설주식회사

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 천북면 모아리에 위치하며, "모아초등학교" 남동측에 소재하는 "양지타워아파트" 내 상가 건물입니다.

경주-포항간 간선도로변에 위치하며, 주변 지역은 상업용지, 공업용지, 농촌취락 및 초등학교 등이 혼재하는 지역입니다.

북측으로 폭 약 10m의 아스팔트포장도로와 접하여 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 1999년 2월 19일 접수된 거동종합건설(주)의 근저당권이며, 이에 따라 해당 근저당권, 그 이후 접수된 압류 및 강제경매개시결정 등기 등은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가로, 주변 지역은 계획관리지역 및 성장관리구역에 속합니다.

현재 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 제1층 제102호: 근린생활시설(양지식당) - 공실

* 제2층 제201호: 근린생활시설(식당 - 모아삼손짜장) - 영업 중

* 제3층 제301호: 근린생활시설(사무실 2, 원룸형 주택 4개호) - 공실

제201호는 영업 중인 식당으로 임대차 관계가 유지되고 있으며, 제102호와 제301호는 공실 상태입니다. 제301호의 공실 상태는 재확인이 필요합니다.

간선도로변에 위치하여 유동인구 및 차량 통행량 확보에 유리한 조건을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 모아초등학교가 위치하고 있으며, 경주-포항간 간선도로변에 있어 교통 접근성이 우수합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 외곽 지역으로의 이동도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 모아초등학교 상대/절대보호구역, 소하천구역(용담천)에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

제3층 제301호의 공실 상태에 대한 재확인이 필요한 점은 공실 리스크로 작용할 수 있습니다.

건물은 1999년 2월 19일 보존 등기되어 비교적 오래된 편이므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

최근 경주시 천북면 일부 지역에서 폐기물 재활용 시설 건립에 대한 주민들의 반발이 있었던 사례가 있어, 향후 지역 개발 및 민원 발생 가능성을 예의주시할 필요가 있습니다. (단, 해당 문제는 동산리 지역 관련이며, 본건 소재지인 모아리와는 거리가 있을 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 간선도로변에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

영업 중인 점포가 있어 즉시 수익 창출이 가능하며, 공실인 점포는 리모델링 및 임차인 확보를 통해 추가 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 건물 노후화 가능성과 일부 토지 이용 제한 사항, 그리고 지역 내 신규 시설 건립에 대한 주민 민감성 등을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

경주-포항간 주요 간선도로변에 위치하여 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

아파트 단지 내 상가로서 지역 주민을 대상으로 한 안정적인 근린생활시설 수요가 존재합니다.

현재 영업 중인 점포가 있어 초기 투자 부담을 완화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 인수 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 물건의 상태, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 본건의 투자 가치를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.