나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10682 [2] 경상북도 경주시 양남면 수렴리 489 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 양남면 수렴리 소재 "관성마을" 남측 일원에 위치하며, 부근은 해안주택지대로서 단독주택, 근린생활시설, 숙박업소, 나지 등이 혼재하고, 동측 인근으로 동해바다가 이어져 있습니다.

교통상황

서측 인근으로 국도가 통과하고, 버스정류장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리합니다. 기호 8: 미개설된 도로부지에 접하나 맹지상태이고, 기호 9: 맹지이며, 기호 10: 차량출입가능한 세로에 접합니다.

형태 및 이용상태

기호 8: 부정형 토지로서 인접지보다 저지이고, 일부는 완경사지이며, 답이나 휴경상태입니다. 기호 9: 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 주차장부지로 이용 중입니다. 기호 10: 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하고, 주차장부지로 이용 중이나 일부는 도로부지입니다.

인접 도로상태

기호 8: 도로부지에 접하나 미개설상태입니다. 기호 9: 지적도상 맹지입니다. 기호 10: 남서측으로 통과하는 콘크리트 포장도로(폭 3~4미터 정도)의 일부입니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10682 (2)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 수렴리 489

용도: 답

감정가: 98,328,000원

토지면적: 136.00㎡ (약 41.1평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건 부동산은 경주시 양남면 수렴리 소재 "관성마을" 남측 일원에 위치하고 있습니다. 주변은 해안을 따라 형성된 주택지대로서, 단독주택, 근린생활시설, 숙박업소, 나지 등이 혼재되어 있으며, 동측으로는 동해바다가 인접해 있습니다.

교통상황:

서측 인근으로 국도가 통과하고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

형태 및 이용상태:

본건 토지는 기호 8, 9, 10으로 구분되어 있으며, 각 필지별로 다음과 같은 상태를 보입니다.

기호 8: 부정형 토지로 인접지보다 낮은 지대에 있으며, 일부는 완경사지이고, 현재 답이거나 휴경 상태입니다.

기호 9: 부정형 토지로 인접지와 대체로 평탄하며, 주차장 부지로 이용 중입니다.

기호 10: 부정형 토지로 인접지와 대체로 평탄하며, 주차장 부지로 이용되고 있으나 일부는 도로로 활용되고 있습니다.

인접 도로상태:

기호 8: 도로 부지에 접하고 있으나, 해당 도로는 아직 개설되지 않은 상태입니다.

기호 9: 지적도상 맹지입니다.

기호 10: 남서측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로에 일부 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지 전체는 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리관계:

본건 토지의 소유권은 매매를 통해 이성애에게 이전되었습니다(2019년).

등기부상 말소기준권리는 경남은행의 근저당권(접수일자 2023-02-24, 금480,000,000원)이며, 이 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 사항은 없는 것으로 보입니다.

채권자 및 채무총액:

본 경매의 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리 외에도 경남은행의 근저당권(2023년 2월 24일 접수, 금2,317,700,000원) 및 임의경매 개시결정(2025년 9월 3일 접수, 금2,183,935,436원)이 등기되어 있습니다.

등기부상의 채권 총액은 2,797,700,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경주시 양남면 수렴리 일대는 해안 지역으로서, 단독주택, 근린생활시설, 숙박업소 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

동해바다가 인접해 있어 해양 관광 및 레저와 관련된 상권의 잠재력이 있을 수 있습니다.

지역 내 기본 상업시설 및 생활 편의시설은 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통:

서측 인근 국도와 가까워 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.

주변 환경:

동해바다와 인접해 있어 바다를 조망하거나 접근하기 용이하며, 이는 주거 환경 및 여가 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 지역에 주택 및 상가 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출:

본건은 용도가 '답'이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

맹지 가능성 및 도로 접근성:

토지의 일부 기호(8, 9)가 맹지이거나 미개설된 도로에 접해 있어, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 기호 8은 답 또는 휴경 상태로, 기호 9, 10은 주차장으로 이용 중이나, 실제 이용 현황과 법적 도로 접근성을 면밀히 검토해야 합니다.

중복사건, 유동화물건, 공동담보:

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이러한 특수 물건은 복잡한 권리관계나 절차상의 추가 확인이 필요할 수 있으므로, 관련 정보에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

경주지원 2025타경10682 (2) 물건은 경주시 양남면 수렴리 소재 136.00㎡(약 41.1평)의 답 토지로, 토지매각 조건으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

동해바다와 인접한 해안가에 위치하며, 국도 및 대중교통 접근성이 양호하다는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 일부 맹지 가능성, 중복/유동화/공동담보 물건 등 다수의 특수성을 내포하고 있어, 투자 결정 전 관련 법규 및 현장 조사를 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

토지 이용 현황, 주변 개발 계획, 시세 등을 종합적으로 고려하여 본건의 실질 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동해바다와 인접한 해안 입지로 인한 향후 가치 상승 잠재력

* 국도 및 대중교통 접근 용이성으로 인한 편리한 교통 여건

* 지역 내 주거 및 상업시설 혼재로 인한 다양한 활용 가능성

* 감정평가액 대비 저평가 가능성 (추가적인 시장 조사가 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 98,328,000원을 기준으로, 권리분석 상 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점을 고려하여 산정될 수 있습니다.

그러나 맹지 여부, 농지 취득 가능 여부, 실제 토지 이용 현황, 주변 시세, 시장 상황, 향후 개발 가능성 등 제반 사항을 종합적으로 분석한 후에 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사 및 추가적인 시장 조사, 법률 전문가의 자문을 받는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.