나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108805 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1651 동편마을 312동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스감정 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 소재하는 ‘해오름초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 통칭 ‘동편마을 312동 6층 603호로 주위는 아파트단지 근린생활시설 학교 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 중 6층 603호로
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감
내 벽: 벽지 마감 및 타일 마감
창 호: 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 아파트(침실3, 욕실2, 현관, 거실, 주방, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화설비, 지역난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로 및 진입도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 상대보호구역(동편유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해오름초등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동편유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경108805 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1651 동편마을 312동 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 860,000,000원

면적:

토지면적: 51.32㎡ (약 15.52평)

건물면적 (전용면적): 74.96㎡ (약 22.67평)

건물면적 (분양면적): 해당 물건의 구체적인 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 유사 면적(84.96~84.97㎡)의 실거래가 존재함.

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 정보:

아파트명: 동편마을 3단지

사용승인일: 2012년 4월 27일

총 층수: 15층 중 6층

세대수: 1042세대 (단지 전체)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안양시 동안구 관양동에 소재하는 ‘해오름초등학교’ 북동측 인근에 위치함.

주위 환경: 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이하여 대중교통 이용 상황은 보통으로 판단됨.

도로: 본건은 단지 내 도로 및 진입도로와 잘 접해 있어 차량의 진출입 및 통행에 용이함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을13 (2021년 4월 26일) 전세권 (권리자: 서울보증보험주식회사, 권리금액: 570,000,000원)

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리인 전세권을 포함하여 을14 근저당, 갑8 강제경매, 갑10 압류 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 김윤모

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 22일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없으며, 명도 대상임.

* 서울보증보험주식회사

보증금: 570,000,000원

차임: 0원

전입일자: 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 상기 주체는 전세권자로 등기되어 있으며, 전세권 자체가 말소기준권리로 소멸 예정임. 임차인으로서도 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 속한 관양동 일대는 제3종일반주거지역으로, 대규모 아파트 단지가 밀집된 대표적인 주거 지역임.

주변 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용이 용이함.

잠재적 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 유해하거나 기피되는 시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 6층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 이중창호로 마감되었음.

내부 구성: 아파트로, 현재 침실 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용 중임.

설비: 급배수, 전기, 위생, 화재탐지, 승강기, 주차, 소화, 지역난방 등 현대적인 아파트 설비가 완비되어 있음.

단지 규모: 동편마을 3단지는 총 20개 동, 1042세대로 구성된 대단지 아파트임.

주차: 아파트 정보상 총 주차대수는 64대(지상 4대, 지하 32대)로 표기되어 있으나, 건축물대장상 총 주차대수는 1173대로, 단지 전체 기준으로는 주차 공간이 넉넉할 것으로 보임. 다만, 동별 주차 공간은 개별 확인이 필요할 수 있음.

교육 환경: 단지 북동측 인근에 해오름초등학교, 동편유치원이 소재하여 교육 환경은 우수한 편임. 해당 학교들은 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 전세권 관련 명기: 물건 정보에 "선순위 전세권"이 특이사항 및 특수물건 정보로 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 전세권(을13)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸 예정임. 또한, 임차인 현황상의 서울보증보험주식회사도 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰 후 인수되는 권리나 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, 이 부분에 대한 경매 정보 확인 및 추가적인 권리관계 검토가 권장됨.

임대차 관계의 불확실성: 임차인 김윤모 씨는 전입일자는 있으나 보증금 및 확정일자, 배당신고일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 간주되나, 실제 점유 여부 및 명도 가능성은 현장 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치한 동편마을 3단지 아파트로, 2012년 준공된 비교적 신축급 단지임. 총 15층 중 6층에 위치하며, 전용면적 74.96㎡의 아파트임. 권리분석 결과, 말소기준권리인 전세권을 포함한 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 권리상 부담 없이 소유권을 취득할 수 있는 안전한 물건으로 판단됨. 임차인으로 등재된 김윤모 씨와 서울보증보험주식회사 모두 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됨. 입지, 교통, 생활 편의 시설 접근성 등은 일반적인 주거 단지의 수준을 갖추고 있으며, 교육 환경 또한 양호한 편임. "선순위 전세권"이라는 문구에 대한 추가적인 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전성: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸하므로, 권리 인수 부담이 전혀 없음.

시세 대비 가격 경쟁력: 감정가가 860,000,000원으로, 최근 실거래가(74.96㎡ 기준 1,085,000,000원) 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

우수한 입지 및 단지 조건: 안양시 동안구라는 지역적 이점과 동편마을 3단지의 대단지, 비교적 신축이라는 점 등 주거 선호도가 높을 요소들을 갖추고 있음.

명도 리스크 최소화: 임차인들의 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 860,000,000원

최근 실거래가 (2026년 5월~6월, 74.96㎡ 기준): 1,085,000,000원

최근 실거래가 (2026년 5월~6월, 84.96~84.97㎡ 기준): 1,090,000,000원 ~ 1,150,000,000원

본건의 전용면적(74.96㎡) 기준 최근 실거래가는 1,085,000,000원입니다. 감정가가 현재 시세보다 약 20% 이상 낮게 형성되어 있어, 상당한 가격 경쟁력을 가지고 있습니다. 권리상 인수되는 금액이 0원이고, 명도 리스크 또한 크지 않을 것으로 예상되므로, 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 높습니다.

종합적인 시세 및 권리 분석 결과를 고려할 때, 예상 입찰가는 시세의 80~90% 수준인 1,000,000,000원 ~ 1,100,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.