나이스옥션 법원경매 안양 2023타경106802 [1] 경기도 과천시 주암동 산19 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상감정 · 평가일 2023.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 과천시 주암동, 서울경마공원 북동측 원거리에 위치하는 토지로서, 서측 인근에
마을(돌무께마을)이 에 마을이형성되어 있고, 그 주위는 야산지대임.

교통상황

버스가 통과하는 2차로도로인 추사로가 가까이 있고, 간선도로인 양재대로까지 1.2킬로미터
거리로서 대중교통시설 및 간선도로 접근성 무난함.

형태 및 이용상태

형태 : 6필의 토지가 서로 접하고 있으며, 주향은 서향임.
이용상태 : 수목이 자생하는 자연림임.

인접 도로상태

기호 1 토지는 맹지이고, 기호 2 -5 토지는 세로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지:
자연녹지지역(2021-01-06), 개발제한구역, 공익용산지, 과밀억제권역,
토지거래계약에관한허가구역(2019-01-25)(허가구역 지정기간 : 2022년 12월 26일부터
2023년 12월 25일까지).

기호 2, 3 토지:
자연녹지지역(2021-01-06),소로3류(폭 8m 미만), 개발제한구역, 공익용산지,
과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2019-01-25)(허가구역 지정기간 : 2022년 12월
26일부터 2023년 12월 25일까지).

기호 4, 5 토지:
자연녹지지역(2021-01-06),소로3류(폭 8m 미만)(접함), 개발제한구역, 공익용산지,
과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2019-01-25)(허가구역 지정기간 : 2022년 12월
26일부터 2023년 12월 25일까지).

기호 6 토지:
제1종일반주거지역(2015-05-19), 지구단위계획구역(2015-05-19), 소로3류(폭 8m 미만),
과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않은 경우에는 차회기일부터는 우선권이 없음).
2. 과천시 주암동 산19-23 토지는 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2023타경106802 (1)

소재지: 경기도 과천시 주암동 산19

용도: 임야

감정가: 124,739,500원

토지면적: 27,499.00㎡ (약 8,318.45평)

토지 지분 면적: 1,120.9075㎡ (약 339.07평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자 우선매수신고, 공동담보

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 과천시 주암동에 위치하며, 서울경마공원 북동측 원거리에 자리하고 있습니다. 서측 인근으로는 돌무께마을이 형성되어 있으며, 그 주변은 야산지대로 이루어져 있습니다.

1.2. 2. 교통 상황

버스가 통과하는 2차로 도로인 추사로가 가까이 있으며, 간선도로인 양재대로까지 약 1.2km 거리로 대중교통 시설 및 간선도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 3. 토지 형태 및 이용 상태

총 6필지의 토지가 서로 접하고 있으며, 주향은 서향입니다. 현재 수목이 자생하는 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

1.2. 4. 인접 도로 상태

기호 1 토지는 맹지(도로에 접하지 않은 토지) 상태이며, 기호 2부터 5까지의 토지는 세로(도로)를 통해 접근이 가능합니다.

1.2. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건 토지는 대부분 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 일부 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2019-01-25 ~ 2023-12-25)이 있었습니다. 기호 6 토지는 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 말소 기준 권리

을27 (2009-11-19) 근저당권 이상명 (금30,000,000원)이 말소 기준 권리이며, 이보다 앞서는 권리는 인수되며, 이보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

을26 (2009-09-22) 근저당권 장일수 (금30,000,000원)

갑39 (2009-10-20) 압류 동작세무서

이상의 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 3. 말소되는 권리

을27 (2009-11-19) 근저당권 이후의 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑41, 갑67, 갑69, 갑74, 을42, 갑76, 갑84 등)

1.3. 4. 총 권리 금액

등기부채권 총액은 418,450,000원입니다.

1.3. 5. 임차인 현황

본 물건에 등록된 임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 주변 환경

본 물건은 임야로, 주변에 상업 시설보다는 자연 녹지 및 주거 지역(마을)이 혼재된 환경입니다. 대규모 상권 형성은 어려운 입지입니다.

1.4. 2. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 본 물건지 또는 인근 지역에서 현저하게 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 편의 시설

가장 가까운 편의 시설은 서측 인근의 돌무께마을에 일부 존재할 것으로 예상되나, 상세 정보는 부족합니다.

1.5. 2. 교통 접근성

양재대로까지의 접근이 용이하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동은 가능한 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 맹지

기호 1 토지는 맹지이므로, 해당 토지의 활용 시 도로 확보 방안이 필수적입니다.

1.6. 2. 지분 매각

토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 설정 및 지분 이용에 대한 협의가 필요하며, 이는 향후 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.6. 3. 공유자 우선매수신고

공유자 우선매수신고는 제한이 있으며, 우선매수 신청을 한 공유자는 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우 다음 회차부터는 우선권이 없습니다.

1.6. 4. 개발 제한

자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지 등 각종 개발 제한 구역에 속해 있어 토지의 활용 및 건축에 상당한 제약이 따릅니다.

1.6. 5. 토지 이용 계획

토지이용계획상 대부분이 개발 제한 구역에 묶여 있어, 건축 및 개발 행위에 엄격한 규제가 적용됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 과천시 주암동에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 일부 맹지 및 개발 제한 등 여러 제약 사항을 가지고 있습니다. 공유자 우선매수신고 가능성과 현재의 자연림 상태를 고려할 때, 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요할 것으로 보입니다. 등기부 채권 총액이 감정가 대비 높은 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 잠재적 개발 가능성 (장기적)

현재는 개발이 제한되어 있지만, 향후 규제 완화 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 2. 서울 접근성

주요 간선도로 접근성이 양호하여 서울 생활권과의 연계성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 현재 감정가는 124,739,500원입니다. 지분 매각, 맹지, 각종 개발 제한, 공유자 우선매수신고 가능성 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 낙찰을 위해서는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 인수되는 권리(총 30,000,000원의 근저당권)를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.