나이스옥션 법원경매 안양 2024타경1003 [1] 경기도 군포시 산본동 1065-4 신안모란아파트 1152동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "산본초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있으며 북동측 근거리에 전철 1, 4호선 금정역이 있어 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 23층 건물로서

외벽: 몰탈 위 페인트 마감
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

지역난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경1003 (1)

소재지: 경기도 군포시 산본동 1065-4 신안모란아파트 1152동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 583,000,000원

면적:

* 토지: 39.45㎡ (약 11.9평)

* 건물: 80.28㎡ (약 24.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대경새마을금고 (등기부상 확인)

사용승인일: 1994년 10월 19일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "산본초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 근거리에는 지하철 1, 4호선 금정역이 있어 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 대항력 있는 임차인 김진호의 주택임차권 (2025년 5월 27일 등기, 임대차보증금 355,000,000원).

* 위 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리: 2021년 5월 12일자 대경새마을금고 근저당권 (을18)

권리분석 요약:

* 소유권 이전: 갑1 (1995.04.26), 갑8 (2013.04.11), 갑10 (2016.05.18)

* 근저당권 (매각으로 말소 예정): 을18 (대경새마을금고, 96,000,000원), 을19 (테크메이트코리아대부, 103,500,000원), 을20 (테크메이트코리아대부 외 1명, 135,000,000원), 을21 (테크메이트코리아대부, 33,000,000원).

* 압류 (매각으로 말소 예정): 갑13 (군포시, 2024.01.26)

* 임의경매개시결정 (매각으로 말소 예정): 갑16 (대경새마을금고, 88,815,210원)

* 근저당권부 채권 질권 설정 (매각으로 말소 예정): 을19-1 (주식회사문화대부, 103,500,000원)

* 주택임차권 (매수인 인수 대상): 을22 (김진호, 355,000,000원). 이 권리는 매각으로 소멸되지 않으므로 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김진호

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 15일

* 확정일자: 2020년 5월 15일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 보증금 355,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 금정역이 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 산본초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 대중교통 및 차량 접근성이 좋은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김진호의 보증금 355,000,000원 인수 부담입니다. 해당 보증금이 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 입찰 시 가장 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

건축물 사용승인일이 1994년으로, 시간이 경과함에 따라 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 과밀억제지역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 산본동에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 주거 환경을 갖춘 이점을 가지고 있습니다.

감정가는 583,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 355,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있어 단순 감정가만으로 접근하기에는 신중함이 요구됩니다.

최근 실거래가 정보를 면밀히 분석하여, 인수해야 할 보증금을 제외한 실제 취득 가능한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 산본초등학교 인근의 선호도 높은 주거 지역에 자리하고 있습니다.

교통 접근성: 지하철 1, 4호선 금정역 등 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 좋습니다.

지역 가치: 군포시 산본동 지역의 지속적인 주거 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 비용 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 본건과 동일 면적인 80.28㎡의 실거래가: 2026년 6월 1일, 570,000,000원 (10층)

* 유사 면적인 66.16㎡의 실거래가 평균: 2026년 6월, 약 550,000,000원 (12층, 15층)

시세 분석: 가장 최근 동일 면적(80.28㎡)의 실거래가 570,000,000원을 본건의 시장 가치 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 산정:

매수인의 총 실질 부담액은 '입찰가(낙찰가)' + '인수하는 임차보증금'이 됩니다.

투자자는 총 실질 부담액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

시장 가치 (최근 실거래가 기준): 570,000,000원

인수해야 할 임차 보증금: 355,000,000원

이를 바탕으로 산출된 이상적인 입찰가 (시세 기준): 570,000,000원 - 355,000,000원 = 215,000,000원

따라서, 본건의 감정가(583,000,000원)와 유찰 가능성, 그리고 인수해야 하는 임차보증금을 종합적으로 고려했을 때, 매수인의 총 실질 부담액이 시장 가치(570,000,000원) 수준 또는 그 이하가 되도록 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

이 범위에서의 입찰 시, 총 실질 부담액은 약 565,000,000원에서 595,000,000원 수준이 됩니다. 이는 최근 실거래가 570,000,000원과 유사하거나 약간 상회하는 금액으로, 투자 위험을 줄이면서 시장 가격에 근접하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 현장 분위기 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.